北上深一樓市調研:二手房市低靡 中介建議購買新房

來源:騰訊財經 2019-03-01 13:56:54

[摘要]春節之后,全國各地樓市眾生百態,北京的二手房市場明顯活躍起來,掛牌量也大幅增加,而上海和深圳的二手房市場則“寒冬”依舊,不時有業主降價拋售房源,甚至有一套房子降了120萬才脫手。

春節后的北京二手房市場:掛牌房源明顯增多 基本盤保持穩定

經歷了春節小長假后,北京的二手房市場明顯活躍起來,不少中介門店的人氣明顯上升,而二手源的掛牌量也大幅增加。

春節黃金周過后,市場開始步入正軌。

在眾多業內人士看來,二手房的價格往往才是樓市真實需求的體現。

近日,《每日經濟新聞》記者在北京部分區域實地走訪時了解到,經歷了春節小長假后,北京的二手房市場明顯活躍起來,不少中介門店的人氣明顯上升,而二手源的掛牌量也大幅增加。

(北京市東城區夕照寺夕西里的二手房 圖片來源:記者 王佳飛 攝)

東西城略降

下午5點,正是放學的時間,北京市東城區的夕照寺街上擠滿了穿校服的學生和等待的家長。北京市第五十中學和市第五幼兒園就坐落在這條街上,分布在該街道周圍便都是“學區房”。

“這附近的房價有些貴,都是沖著孩子上學嘛。”附近的中介人員告訴《每日經濟新聞》記者。

夕照寺西里是一個位于鬧市區卻寧靜的小區,樓高普遍只有4層,戶型也以50平方米為主,作為學區房很合適。

記者了解到,該小區最近的一筆成交發生在1月1日,50.9平方米的戶型成交總價452萬元,單價88801元/平方米,比10月份的成交戶型單價高出約8000元/平方米。

“春節前附近二手房的成交量還不錯,甚至春節前一天我們還在忙。現在房源不多了,在我們房源庫里,夕照寺西里只剩一套了。”中介人員如是說,“價格上沒有下跌,因為是學區房,還挺搶手的。”

但記者調查得知,該小區的房源報價一直呈下降趨勢。如中原地產上架的一套房源報價由480萬元下調至460萬元,我愛我家上架的一套房源由518萬元下調至447萬元。

諸葛找房首席分析師陳雷向《每日經濟新聞》記者表示:“目前北京學區房不斷被弱化,政府搬遷通州,東西城優勢減弱,所以短期內二手房價格會下降。”

據貝殼研究院RealData數據,2019年1月,北京市西城區二手房均價106500元/平方米,成交量環比下跌11.2%;東城區均價為88224元/平方米,成交量環比下跌3.7%。2月份東城區成交均價85201元/平方米,環比下跌3.5%;西城區均價105867元/平方米,環比下跌1%。

值得注意的是,2月北京市13區中有7區二手房價格下跌,其中門頭溝、東城及順義三區由于1月成交基數相對較小,均價受結構性影響波動較大,跌幅均在3%以上。

但同時,貝殼研究院表示,統計期間因受春節影響,該趨勢不能代表市場整體走向。

(業主張貼的售房廣告 圖片來源:記者 王佳飛 攝)

基本盤穩定

實際上,北京的二手房市場基本盤仍保持穩定。

《每日經濟新聞》記者在走訪中了解到,來中介門店咨詢和購買二手房的人在春節后明顯增多,掛牌房源也不斷增加。

據國家統計局近日公布的70城房價變動情況顯示,1月份一線城市二手住宅銷售價格同比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點,其中北京市二手住宅銷售價格環比下降僅為0.1%。

貝殼研究院數據表明,1月北京二手房市場“成交量增長明顯,均價止跌上揚”。

1月北京二手房成交均價59918元/平方米,環比上漲2.3%,同比上漲2.4%。均價上漲主要受市場成交回暖、預期改善的影響。

從成交區域看,高單價的中心城六區成交占比環比增加1個百分點;從戶型看,一居室成交占比環比提升1.4個百分點;從樓齡看,10年以下的房源成交占比提升1.2個百分點。

2月,豐臺區、通州區、海淀區、石景山區、房山區等區域二手房成交均價上漲,其中房山區成交均價環比上漲4.3%,領漲北京各區域。

來自諸葛找房數據也顯示,截至2019年2月24日,朝陽區的掛牌房源最多,達32617套;其次是海淀區(13759套)和豐臺區(12104套)。二手房掛牌均價為62812元/平方米,環比上漲0.61%,但成交價格并未出現明顯波動。

陳雷表表示:“自1月份以來,北京二手房市場成交量開始有小幅上漲,2月下旬成交量上漲明顯,但價格依舊保持穩定,預計為年后積壓購房需求短期內釋放造成。短期內需求會繼續釋放,但該變化并不會引發市場較大范圍波動。”

我愛我家研究院分析認為,政策是當前北京房地產市場的主導因素。一是限購、限離、認房又認貸等政策縮小了有資格購房的人群;二是限貸、提高利率、公積金繳存額度與繳存年限掛鉤等政策縮小了有能力購房的人群,這些政策既大幅影響了投資投機需求,也一定程度上影響了首置、改善的剛性需求。

上海二手房市場“寒冬”依舊:降價成交成“標配” 一套房子降了120萬才脫手

從掛牌到成交,前后歷時超過1年;從620萬元到500萬元,成交價比預期低了近20%。這一套二手房價格的走勢,也恰恰是上海樓市的一個縮影。

“房子終于賣出去了,真不容易。”見到記者,胡磊(化名)長舒了一口氣。不過,胡磊的這套房子是降了120萬元后才脫手的。

家住上海市松江區九亭鎮的胡磊,自2017年底就有“換房”的想法:賣掉手里這套建筑面積約110平方米的大兩居,在市區內買一套位置、學區好一點的房子。然而,胡磊這套位于貝尚灣小區的大兩居,掛牌價從最初的620萬元下調到590萬元,再到如今以500萬元成交,實際成交價相比掛牌價下降近20%。

《每日經濟新聞》記者注意到,二手房掛牌價的下調,也正是上海近兩年樓市走勢的一個縮影。國家統計局數據顯示,自2017年4月上海實行搖號購房政策以來的22個月中,上海二手住宅銷售價格指數僅有3個月份出現同比增長,最高漲幅也僅有0.8%;同比下跌的月份高達17個。

降價,成為近兩年來上海二手房市場的主基調。

(上海某二房手中介門店 圖片來源:每經記者 程成 攝)

“不降價真賣不出去”

“知道現在的二手房市場行情不好,但真沒想到會差到這個地步。”胡磊告訴《每日經濟新聞》記者,從最初620萬元的掛牌價,到最后500萬元的成交價,20%的降幅還是超出了他的想象。

在浦東陸家嘴區域從事金融工作的胡磊,每天早上都要從松江區的家中出發,擠上地鐵9號線,從西到東,橫跨上海市區,全程耗時近1個半小時,讓他“耗時耗力,身心俱疲”。

這種狀態持續近1年時間后,有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個單間,同時將房子掛在中介,著手“換房”。“一是想離公司更近一點,再一個也想找一個好一點的學區房,為以后做打算。”胡磊說。

“去年3月份的時候,看中了閔行區中環附近的一個新盤,緊貼著中環、大牌開發商,關鍵是均價不到7萬元,當時比周邊二手房便宜1萬元左右,性價比確實不錯。”胡磊告訴《每日經濟新聞》記者,“但當時手里面的房子一直沒賣出去,也只能先看看行情了。”

按照限購政策,單身的胡磊目前在上海只能購買一套住宅。這意味著他如果不賣掉手中的這套房,就無法在市區買房。雖然買不了房,但胡磊看的盤卻不少。

“大半年時間看了有6、7個盤吧,明顯感覺到一手房的行情越來越冷。”胡磊說,“上半年那會兒日光盤還挺多,買房基本靠搶,但最近幾個月看房,很少有樓盤能日光。”

在搖號購房、限價等嚴格的調控政策下,上海新房市場明顯降溫,并傳導至二手房市場,而這也直接影響到了胡磊“換房”的進程。

“當時來看房的人實在太少,去年五一,在中介的一再‘逼迫’下,我把掛牌價從620萬元降到了590萬元,但來看房的人仍然不多。”胡磊告訴記者,“當時確實有點著急,十一的時候我又降到550萬元后,來看房的人才多了一些。”

“不降價真賣不出去。”胡磊雖心有不甘,但卻“知足”,“房子買了快10年了,回報也還比較客觀。”

《每日經濟新聞》記者注意到,目前在第三方平臺上,貝尚灣的均價為50175元/平方米,而胡磊當初購進的這套房,單價不到10000元/平方米。10年間,房價漲幅超過4倍。

雖然上述房源直到去年底以到手價500萬元成交,但胡磊的“換房”之路也僅僅是走完了第一步。

以價換量成交擴大

從掛牌到成交,前后歷時超過1年;從620萬元到500萬元,成交價比預期低了近20%。而這一價格走勢,也恰恰是上海樓市的一個縮影。

在嚴格的樓市調控政策下,特別是自2017年4月出臺搖號購房政策以來,上海樓市明顯降溫,并從一手房傳導至二手房市場。

國家統計局的數據顯示,自2017年4月以來的22個月份,上海二手住宅銷售價格指數出現同比增長的僅有3個月份,最高同比漲幅僅0.8%;出現同比下跌的有17個月份,此外還有2個月份同比持平。

上海二手房指數辦公室的數據也顯示,1月份上海二手房指數為3885點,比2018年12月下降9點,環比下降0.28%,降幅擴大0.13個百分點,同比下降2.42%。環比下降連續達14個月。

而在價格下行的同時,上海二手房成交量也持續保持低位。易居研究院的數據顯示,2018年上海二手住宅累計成交16.4萬套,雖然同比小幅增長7.8%,但依然為近10年來年成交量的第3低,僅高于2011年、2017年,而與2015年、2016年的年均超過36萬套的成交量相比,縮水超過50%。

貝殼研究院的數據也顯示,去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天,比近兩年低點拉長25.1天,上漲幅度達到96%;房源成交周期為115.8天,比低點拉長54天,上漲幅度達86%,成交周期明顯拉長。

價格下滑、交易量低迷、成交周期拉長,不僅意味著房產持有者的財富“縮水”,也讓中介經紀行業過上了“苦日子”。

“價格往下走,觀望的人很多,成交量也上不去,這個行情下大家的日子都不好過。業主不降價,不僅上門看房的人少,更別提成交了。”寶山區一家房產中介的置業顧問告《每日經濟新聞》訴記者,“好在這附近有6、7個小區,只有我們一家中介,房租也不算高,我們還能撐得下去。”

而去年11月,鏈家宣布在上海將服務中介費由成交價的2%上調至3%,通過提高傭金率進而提升服務品質,來應對上海二手房市場的“寒冬”。

“上海二手房市場成交量的萎縮,主要還是受嚴格的調控政策的影響,而成交量的下滑,二手房價格自然而然出現下跌,以價換量在所難免。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,以價換量對市場有明顯的刺激效應,而未來隨著信貸政策的適度松動,二手房交易量大概率會出現上升走勢。

《每日經濟新聞》記者注意到,作為一線城市的上海,雖然新建住宅總價動輒高達數百萬元、上千萬元,但在二手房市場,總價300萬元以下的房源才是市場的絕對“主角”。上海二手房指數辦公室的數據顯示,2019年1月份上海二手住宅成交套數約1.65萬套,其中總價300萬元以內房源成交占比64.97%;300萬~500萬元房源成交占比23.13%;500萬元以上房源成交占比11.91%。

實探深圳二手房市場:部分業主降價拋售 中介大范圍推新盤

二手房市場低靡,不時有業主降價拋售房源,中介也將重點放在推新房上……這就是目前深圳二手房市場的現狀。

“低于同戶型100萬元”“虧本急售”“史上最低價”……近期深圳二手房降價拋售的消息時不時出現在朋友圈。

深圳二手房市場真的“涼涼”了嗎?

多名業內人士表示,去年“三價合一”“7·31新政”對二手房市場影響較大,二手房成交情況并不樂觀,降價的確是真實存在的,但也就降價5%~10%,大幅度降價拋售僅是個例。

近日,《每日經濟新聞》記者實地走訪了福田、龍華、羅湖等多個片區,試圖從中介、購房者、業主等多角度還原深圳二手房市場的真實現狀。

(深圳一中介門店 圖片來源:每經記者 唐潔 攝 )

二手房市低靡 中介建議購買新房

在龍華某中介門店,工作人員告訴《每日經濟新聞》記者:“來看二手房的客戶很少,價格相比2018年整體下降10萬~20萬元。不過具體也得看業主,著急賣的業主就會降價,不著急賣的業主掛牌價就高。”

以萬科金域華府一套房源為例,最新掛牌價是510萬元,而年前的掛牌價是520萬元。不過根據帶看情況,業主500萬元也是可以出手的。

談及議價空間,上述中介表示:“目前掛出來的都是業主誠心賣的,掛牌價已經是很低了,議價空間不大,也就10萬元左右。”

其實,房產中介態度的變化也體現出深圳二手房市場的低迷。在對待業主報價虛高的房源,房產中介門店根本就不對外展示。面對上門咨詢二手房的客戶,多名中介直言:“現在買二手房不劃算,‘三價合一’后二手房稅費太高;而新房選擇挺多的,價格低,且沒有啥稅費和傭金。”

另外,一名從業多年的二手房中介人士也告訴記者:“現在二手房都沒啥客戶,我也不怎么代理二手房,主要推薦客戶買新房和商鋪。”

事實上,二手房價格向來被認為是深圳真實的房價水平。但因新房限價等因素,近期大量新房入市,很多樓盤直接啟動三級聯動,如今深圳大部分的房產中介都在推新盤。

業內人士稱,限價的新盤對二手客戶的分流十分明顯,中介拿著開發商的預售備案價去跟業主議價,急賣的業主只能跟著下調價格,但是大部分的業主還是看好深圳樓市預期,不會降價。

至于降價的,一位資深房產中介向《每日經濟新聞》記者分析稱,著急出手的業主大多有著自己的原因,或是換房、或是騰資金,也有投資客月供壓力大想撤場。而對于看好深圳樓市預期的業主,他形容稱:“給不到(業主)心里價位,談都不用談,面都不用見。”

不過對于購房者而言,如今市場上的確出現了一些筍盤。購房者孫女士正在考慮買個小戶型的二手房,她告訴記者,“現在的新房都太偏遠了,而有些二手房位置好,而且買了很快就能入住,但是稅費的確有些高。筍盤可以淘一淘的,如果合適還是會買的。”

業內人士分析,目前二手房市場上買賣雙方多持觀望態度,買家想等更低價,賣家并不著急(個別用錢急售的除外),如果淘到筍盤還是可以果斷出手的。

(中介門站的促銷廣告 圖片來源:董青枝 攝)

部分業主看好“金三銀四”

2018年,深圳多次出臺政策遏制房地產市場投資。深圳中原研究報告顯示,上半年二手市場有量價齊升趨勢,但“三價合一”出臺對二手市場打擊較大;下半年“7·31新政”的出臺,讓市場真正走冷,步入量價齊跌的調整階段。

中原數據顯示,深圳1月二手住宅成交3881套,較前一月回升1.86%,二手成交依然低位徘徊;二手均價在“731新政”后連續六個月下滑,繼續保持調整態勢。1月全市二手住宅均價51092元/平方米,環比下滑0.9%。

分區域來看,深圳各區二手住宅成交均價也皆出現下滑。其中,鹽田和龍華下滑幅度最大。鹽田均價38667元/平方米,環比下滑1.7%;龍華均價48721元/平方米,環比下滑1.7%。而寶安和福田下滑幅度最小,寶安下滑0.2%,福田下滑0.4%。

從樣本房源的漲跌區間上來看,上漲房源占比為40%,下跌房源占比60%,下跌房源占比增加。整體來看,價格變化幅度在-10%~-5%的房源占比達到37%,價格變化幅度在-5%~0%的房源占比達到23%,而價格上調0%~5%的比例也占到22%。

貝殼找房數據顯示,2018年9月開始,降價房源比例持續增加,降價成為促成交的主要手段。但是1月末,降價房源的比例開始縮小,根據往年“金三銀四”樓市旺季規律來看,3、4月市場成交會明顯回升,業主對節后市場持樂觀態度,因此部分業主會根據預期調整價格。

貝殼找房分析,近兩個月,業主成交周期逐漸拉長,年末房源降價出售是主流,部分業主賣不到合適的價格不愿意降低預期。春節后市場逐漸回暖,部分業主看好“金三銀四”,選擇暫不入市。其實去年12月底至今年1月底議價空間大幅加大,買方市場下購房者牢牢掌握主動權,可以說是撿筍盤的絕佳時機;但隨著傳統旺季3、4月份臨近,業主對市場的預期出現轉變,漲價趨勢明顯,二手房議價空間縮小,購房者砍價難度增大,買方市場或將失去議價優勢。

深圳中原分析師認為,預計在限售政策不放松的情況下,今年上半年二手成交量將繼續低位徘徊,下半年將有機會呈現溫和上漲趨勢。返回騰訊網首頁>>

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