房價還會大漲嗎?下一個買房時機在哪里?

來源:36氪 2019-03-01 11:05:50

01

觀察市場一定要抓住影響走勢的最核心邏輯,那就是供需。

因為供給有波動,影響房價更多的還是需求。

一個城市的基本購房需求是恒定的,平均下來每年有錢有資格的剛需和改善需求數是不會大變化的。

但是這不意味著最終去買房的人數就是穩定的,因為需求是可以被刺激出來的。

比如降息、降準這種貨幣寬松,可以讓人覺得借錢比較容易,然后就去買房了。又比如放松限購、限貸降低買房門檻,原來不能買的現在能買了。還有就是房價上漲本身也可以刺激需求,大家都有買漲不買跌的心態。

為什么上一輪大牛市能夠在房價已經不低的基礎上再拉升一把,就是既有金融政策支持,又在去庫存的大旗下,國家拿出了實實在在的鼓勵措施,比如降低首付、解除限購和棚改貨幣化,支持大家買房。

寬松的金融+積極的樓市政策,這雙輪刺激疊加,才有了房價翻一倍轟轟烈烈的大牛市。

如果中國樓市會被譜寫成一本歷史書的話,那2015年至2017年這一輪大牛市,是可以在史冊上大書特書的。

因為這輪牛市的開始、輪動和結尾的特征都是極為典型。

如果未來大家要判斷何時再來一次這么大的行情,其實只要看看當前是不是有2015年那么好的金融和樓市環境就行了。

客觀地講,我覺得現在只有2015年一半的利好水準,可能還不到。

02

而現在很多人關心的一些新聞根本就無關痛癢。

比方說房子按照套內面積出售這個事情,前一陣炒的很熱。但在我看來,它只是一種計價方式的改變,根本不會影響房價。重慶一直都是按照套內面積出售新房的,這么多年下來,重慶房價也不就是跟著大市上下么。

還有傳言今年年中會啟用二代征信,這個也是大家討論的比較多的。很多人都很擔心,之前夫妻一方買房,另一方現在沒上征信的以后會被納入,影響首房首貸資格。

我倒覺得,影響首房首貸資格這么敏感的政策,一定是會很謹慎的,絕對不會由征信中心這樣的局級單位說了算。而且即便是執行,參考以前法不追究既往的慣例,大概率不會影響存量。大家多慮了。

正確地觀察樓市的方式,永遠是抓大放小,抓住金融和調控這兩條主線。

以下這幾條才是真正值得關注的大新聞,卻被大部分人忽視了。

2019年的金融會更寬松。央行明確2019年實行穩健的貨幣政策的立場,確定“穩中求進”的總基調,不提“中性”和“閘門”。可以預計,未來會有一輪定向的貨幣寬松,通過中央支持和銀行讓利,給中小企業注入資金,拉動經濟增長。

去杠桿結束也意味著,金融維度上的政策底已經到達,以后的資金面會顯得比以前寬裕,樓市也可以慢慢迎接市場底,房價回撤會告一段落。

03

而我對市場樂觀的根本原因就在于我看到了金融的托底支持。

市場上的錢在慢慢變多。

大家都知道買房子最重要的資源是信貸。

很多時候,決定你能不能買到房子的,是你能不能借到足夠多的錢,借到足夠便宜的錢。

為了能看清市場的資金面,從去年起來我就一直在觀察小微企業抵押經營貸款的利率。

之所以沒去觀察房貸,是因為房貸利率更多的受到政策管制。

過低的按揭利率導致了很多銀行不參與,而且認房認貸的嚴苛讓很多置換的朋友根本無法使用二套房貸。按揭越來越像是為第一次買房的朋友提供的特殊金融福利。

而抵押經營貸款是充分市場化的融資產品。

它是企業主因為生產經營需要,把自己的房子作抵押,融出資金用于采購和貿易。

雖然規定資金用途有限制,但是資金池子大了,總是有一些人會把錢迂回流入樓市。

我是不鼓勵這樣的行為的,但拋開對錯,我們還是可以看到樓市里真實的資金結構:

房貸按揭利率支撐起一級低成本資金價格,經營貸款利率代表了二級高成本資金價格。

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經過一年多的留心監測,我看到的資金價格走勢是:

2018年4月至今,上海的按揭價格基本沒有變化,維持在基準利率95折左右,全國其他地方按揭利率高的城市略有下降,總體下降的不多。

但是抵押經營貸款利率下降很快。

去年上半年是在7%以上,到了去年下半年是6-7%。而在上個月,有企業主朋友和我說,某總部在深圳的股份行抵押經營貸款利率做到了4.7%。

說實話,我聽到之后還是比較吃驚的,這個利率已經低于按揭利率了。

不出意外的話,今年支持小微企業融資的利好會層出不窮,所以抵押經營貸款利率會回落在5-6%左右,大大低于前二年平均水準,接近房貸水平。這意味著樓市的全市場利率其實下行的。

雖然抵押經營貸款不能直接用于買房,但是全市場利率下降,會讓市場里的錢變得多起來。

錢多起來對樓市一定是有好處的。即便是屢敗屢戰的大A股,在資金流入的支持下,也走出了逆天行情。

05

但是我的樂觀中,終歸是帶一點謹慎的。

這一份謹慎來自于樓市調控政策的嚴格。

雖然最近有不少城市因城施策,適度放松了樓市調控,比如落戶、限售這種,但我估計樓市限購和限貸這種大動作不會很快松動。

主要原因是去年底的中央經濟工作會議的決議,對房地產的看法依然是從嚴的,還是堅持房住不炒。這個基本就確定了今年樓市求穩的大基調。

用主旋律的話來說,調控的成果來之不易,必須珍惜。

雖然經濟在下行,客觀上有穩增長的需要,但今年不會有非常積極的樓市刺激政策。二線城市還可以通過人才落戶來變相放松,一線城市幾乎就沒什么放松手段。

只要限購限貸不全面放松,全國樓市就不會有暴擊。

拉動經濟增長,要的只是成交量上行即可,略微放松一些政策即可。

像過去這一輪房價上漲那么快的,反而是寬松用力過猛的表現,也是可遇不可求的機會。

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最后想和大家說的是,預測樓市是很難的,如果不追求極致的話,可以通過多觀察樓市,也能買對大趨勢。

樓市比起其他市場最大的好處,真的有大牛市的行情,房子也不可能一夜之間全部漲上去。

因為房子是散落在各地的,房東和房東之間也是割裂的。在這樣非標市場,信息傳遞緩慢。你有非常多的機會可以打時間差。

如果求穩,完全可以等到市場趨勢確認后再入場買房。

因為一個火熱的樓市,都是先從折扣筍盤掃掉開始的,你可以等到筍盤掃光之后,確認房價上漲之后再買。雖然不夠便宜,好在確定性足夠大。

上面說的是一個城市內部,在城市之間也有很多輪動。

我建議大家仔細觀察上海和深圳這兩個城市,因為在歷史上,過去2009年和2015年兩輪牛市這兩個城市都是最先上漲的城市。因為他們率先調整,如果有下一輪牛市,也會是這兩個城市率先上漲。

除了上海和深圳外,我們也看好合肥、北京、廈門這三個城市,因為他們要么是房價調整的早,要么是房價回撤得到位,現在都已經到了一個可以買入的區間了。

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最后的最后,給大家總結一下:

1、上海和深圳會率先見底,剛需和資金富裕的投資需求現在就可以買入了,要借很多錢的可以再等等。合肥、北京和廈門的剛需也可以買了。

2、如果維持現在的政策力度,今年不會有30%規模的大漲,但是率先回暖的城市會有溫和小漲。

3、其他二線城市會在率先筑底城市后再企穩,時間上不好判斷,建議先觀望半年。

房地產每隔五年就會出一個買入機會,而這個機會離我們越來越近。

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