世茂銷售額重回千億陣營4年全球擴張百家酒店

來源:東方財富網 2018-12-03 10:21:08

“接下來的3年將是世茂高速增長年。”作為曾經的閩系房企老大哥,世茂房地產控股有限公司在諸多閩系房企規模飛速躍升的幾年經歷了規模掉隊,自2015年開始跌出房企銷售額排行前十名。2017年開始,世茂重提規模增長。

經過幾年的高速增長,世茂房地產終于重回規模擴張軌道,踏入房企千億陣營。最新數據顯示,截至10月,世茂房地產實現累計合約銷售總額約為1360.28億元,累計合約銷售總面積為827.86萬平方米,較去年同期分別上升73%及77%,平均銷售價格為每平米1.64萬元。據了解,世茂2018年業績目標為1400億元,截至目前已完成97.16%。

盡管在2017年終于進入千億陣營,但由于行業集中度大幅提升,房企強者愈強態勢明顯,世茂在排名上尚未有突破。調整后的2017年,世茂終于達到千億規模,今年全年的目標則是1400億元,按目前形勢全年規模有望達1600億元。在中期業績發布會上,世茂房地產相關負責人表示,暫時不會調整全年目標,有信心超標完成。

房地產專家謝逸楓對長江商報記者表示,世貿近年業績大漲得益于大量收并購,低成本拿地,布局一二線及核心三四線城市銷售快,營銷團隊運作體系完善和產品價格與市場吻合。

踏入千億陣營,前十月銷售已完成目標97%

11月5日,世茂房地產披露了2018年10月份銷售簡報顯示,10月份,世茂房地產實現合約銷售額約為152.0億元,同比增長51.4%,合約銷售面積為923594平方米,10月平均銷售價格為每平方米16460元。

2018年前10月,世茂房地產實現合約銷售總額約為1360.3億元,合約銷售總面積為8278619平方米,較去年同期分別上升73%及77%。截至2018年10月31日的平均銷售價格為每平方米16431元。

按照今年年初定下的全年1400億元銷售目標來計算,截至10月底,世茂房地產全年目標完成率為97.2%。在中期業績發布會上,世茂房地產相關負責人表示,暫時不會調整全年目標,有信心超標完成。

早期的世茂房地產,屬于典型的“港資模式”——廣囤地、緩開發,賺取土地增值的收益。世茂房地產很早就手握大量優質土地儲備,但開發速度較慢,對銷售的要求也不高,經營戰略是“以土地為核心”。早在2008 年,世茂房地產就擁有2357萬平方米的權益土地儲備,在大型房企中名列前茅。

由于強戰略,弱運營的戰略策劃。自2015年開始跌出房企銷售額排行前十名。世茂董事會主席許榮茂曾稱,這是主動調整的結果,變革的關鍵詞是利潤、回款和質量,規模退居其次。

調整后的2017年,世茂終于達到千億規模,今年全年的目標則是1400億元。世茂集團董事局副主席許世壇表示,今年肯定會超額完成目標,而且會超過很多。雖然2017年以來,世茂的銷售額排名一直在上升,但迄今為止還未回歸前十陣營。許世壇制定了更長遠的目標:2020年,城市公司增至30個,單個城市公司銷售業績達到100億-150億元,最高銷售規模可以到4500億元。但他也強調,這不是硬性指標,“主要看市場,市場好也許會更高。”

“其實本質上還是因為世茂基礎是不錯的,本身在產品定位和城市擴張方面,都比較成熟。類似企業重回千億的陣營,也說明企業力爭上游,有較好的表現。”房地產專家謝逸楓對長江商報記者表示,世貿近年業績大漲得益于大量收并購,低成本拿地,布局一二線及核心三四線城市銷售快,營銷團隊運作體系完善和產品價格與市場吻合。從目標上看,總體上不算太激進,且這兩年社會影響力和評價都做得不錯,對于后續的項目營銷等也是有較好的推動作用的。

拿地總量大幅增長,關注一二線需求外溢城市

重新加速的結果不僅體現在規模增長上,也體現在拿地上。

2017年,世茂花費679億元新增694萬平方米土儲,今年上半年,世茂新增權益后土地296億元。按照年初規劃,世茂預計今年權益后的買地金額為700億元,與去年持平。

截止2018年上半年,世茂新增48塊土地,權益前土地儲備約5162萬平方米,在全國熱點區域均已擁有充足的資源儲備,貨值已超過8800億元。這些土地儲備足以滿足未來持續增長的需要,成為未來銷售保持增長的重要支撐。

在當下房企“不進則沒”的格局下,拿地補倉的重要性已成為行業共識,在獲取土地方面,世茂采用了靈活的土地策略,通過加大底價合作及收購,把握部分一、二線城市的土地機會,通過合作、收購、底價招拍掛等方式獲取土地,全年購地數量和面積預計將增加一倍以上。

在銷售策略上,世茂目前的銷售策略是快速去化。在三四線,世茂的策略是加快周轉。許世壇甚至認為,大約80%的三四線城市可能存在后續風險,“三四線長遠壓力比較大,去庫存后可能(政策)會有偏緊,包括棚改調整貨幣化安置的影響,所以對銷售會有影響。”

“拿地大漲關注二線需求外溢城市和核心三線城市主要是因為低價成本低,房價上漲快。”

謝逸楓認為,類似總量大增,關注需求外溢的概念,也有助于此類企業降低成本,這也帶來了業績成長的機會。而拿地本身的策略正確與否,對于業績拉升等也是有較為積極的影響的。一般來說若是快速追求業績增長,這個時候是要防范資金方面的壓力的。

短長期債近千億,凈負債率保持60%以下

凈負債率是考察房企擴張能力的一項重要指標,世茂房地產2018年上半年凈負債率上升3.8個百分點至62.7%。

“雖然略有上升,但仍處于行業平均水平。”許世壇稱,負債率的上升主要是去年拿了很多地,世茂去年豪擲240億元拿下了深圳龍崗的一幅商業地塊,預計將建深圳第一高樓,這筆支出也直接導致今年上半年世茂的凈資產負債率上升3.8個百分點至62.7%。

目前,世茂房地產貨幣資金+受限制使用資金共有360億元,短期債務為292億元,長期債務為693億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況,世茂房地產短期償債壓力指數為0.81,與主流房企數據均值相當。

一位業內人士向長江商報記者透露,雖然世貿前幾年掉隊,但“因禍得福”。負債率控制得較好。

融資方面,世茂房地產今年中期平均融資成本較2017年略有上升,為5.6%,略低于主流上市房企平均融資成本均值6.07%。2017年數據顯示,世茂房地產平均融資成本為5.3%。凈負債率為63%,較2017年略有升高,但仍大幅低于行業均值125%。

許世壇表示,世茂曾連續5年將凈資產負債率控制在60%以內,但今年下半年還會略微增長,預計全年凈負債率能控制在70%以內,這也將是未來兩三年的控制目標。

謝逸楓指出,債務風險可能會帶業績壓力和調控和風險,未來要重視債務率控制,保持穩點現金流。不過,凈負債率數據相對低,反過來說明其實在債務方面是有較好把控的,這是值得肯定的。

多元化布局,世茂商業已進入全國25城

當下,傳統房企都在加速轉型,世茂多元化業務已布局多年,目前“一體兩翼”的格局逐漸成形,“一體”指銷售型地產,“兩翼”是指商業和酒店。

2017年7月,世茂和喜達屋資本共同成立了世茂喜達酒店集團,以輕資產運營模式拓展中國精品酒店市場。截至2017年年底,世茂喜達旗下酒店共計31家,其中包括兩家豪華度假酒店和9家高端商務酒店。有8個酒店正式投入運營,23家在籌備開業中。

世茂喜達計劃在4年內發展100家酒店。2018年,備受關注的上海世茂深坑洲際酒店試營業。今年上半年,“世茂喜達”酒店開業數量以及項目簽約數量達到55家,并計劃在4年內發展100家酒店;旗下6個品牌全面開花,順利牽手海外項目,以強勁發展勢頭踐行著民族酒店品牌國際化道路和輕資產輸出戰略,進一步鞏固了其作為國際化酒店集團的企業形象。

商業布局方面,2018年6月,世茂商業以“為城市的大生活”品牌理念為核心,發布“文化+、活力+、體驗+、科技+”系列計劃并即將逐一落地。目前世茂商業已進入25個城市,45個項目。

易居研究院研究總監嚴躍進認為,近期類似深坑酒店項目其實為世茂贏得了較好的產品口碑和評價,類似評價也有助于世茂后續的產業發展。大體上說,近期包括富力等企業也在積極發力,所以酒店產業方面依然會有較大的競爭,關鍵是要防范酒店競爭受宏觀經濟波動等影響。

(文章來源:長江商報)

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