北京二手房涼了嗎?中介半年才賣一套房,有學區房價格年內回調30%

來源:21經濟網 2018-12-03 08:52:08

12月2日,中國證券報(ID:xhszzb)記者實地調研了解,北京地區二手房量價齊跌現象明顯。 多數小區待售房源充足;

部分剛需小區,業主年內主動下調預期價幅度超過20%,百萬元級別的讓利俯首皆是;

有中介營銷人員稱,半年只賣了一套房……

學區房價格相對堅挺,但分化明顯。 西城區房價相比2017年最高點,回調10%左右,年內基本沒有變化;海淀知名學區年內成交價下跌則接近30%。

12月2日,中國證券報(ID:xhszzb)記者走訪了昌平區、海淀區、西城區等多個中介和小區發現,雖然時值周末,但看房的人非常稀少。

西三旗:一套房與年初相比降價百萬元 “業主花了30多萬裝修,8月份掛550萬,一直往下調價,但就是成交不了。現在掛牌480萬,如果真的成交,470萬可以談。加上裝修費,這套房子和年初相比,讓利100萬不止。” 中介指著一處位于西三旗附近的小兩居,向中國證券報(ID:xhszzb)記者力薦道,同時還展示了調價記錄。

回龍觀:個別房源上調價格 中國證券報(ID:xhszzb)記者在位于北五環外的回龍觀發現,個別房源也有上調價格的現象。 對此,中介很不以為然:“這類房源基本不用看。業主在這種行情上調價格,就是不想賣的意思,掛出來也是為了觀望。回龍觀好一點的房子均價在4.5萬元/平方米~5萬元/平方米,調控前最高點超過6萬元/平方米,普遍降了30%。但是回龍觀的成交量一直很高,主要這邊沒有學區房,換房需求比較大。價格相對較低,適合剛需。”

北三環:中介一年就賣出去兩套房

“2016年前后市場最火爆的時候,我上午賣一套、下午賣一套、晚上還能預約一套,一天業績能有幾十萬元。今年我就賣出去兩套房,上半年一套,下半年一套。” 位于北三環某中介工作人員對中國證券報(ID:xhszzb)記者表示,“再想有之前的火爆行情,短期是不可能,調控政策太嚴厲了。除了房地產稅,能實施的調控政策都實施了。”

諸葛找房最新數據顯示,100個城市掛牌均價中,一線、二線、三四線城市全線下跌,市場在調控政策高壓環境下持續遇冷回調。 12月2日,北京地區掛牌均價為62667元/平方米,環比下跌0.9%。當日新上房源達到935套,當日降價房源達到2643套。 11月份,諸葛找房統計顯示,北京地區掛牌均價63556元/平方米,環比下降0.59%。 10月份,貝殼研究院數據顯示,10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%;成交量環比減少12.5%。 四季度以來,北京二手房市場價格持續低迷。 對此,諸葛找房分析師陳雷對中國證券報(ID:xhszzb)記者表示,一方面是政策端,隨著政策的深入調控,尤其是對于交易市場的監管和違規行為的打壓,使得交易市場更加穩定,炒房行為得到有效抑制,購房人群對于房產市場的了解更加真實,恐慌性購房行為基本消除。現在買房的大部分為真正的剛需。

另一方面,隨著公積金新政的頒布,部分人群的購房行為延后。同時,政策對于租賃市場的支持和發展也使得部分租房人群的沖動性購房行為得到抑制,一定程度上也延緩了剛需的購房時間。

學區房跟跌 區域分化嚴重

針對學區房,中國證券報(ID:xhszzb)記者走訪了西城、海淀、朝陽等區發現,相比普通二手房,學區房價格相對堅挺。 但除西城個別學區外,多數二手學區房年內掛牌價也一路走低,實際成交套數驟減。部分知名學區房年內成交價跌幅接近30%。 “政策規定,不允許中介對外宣傳學區房,以防哄抬價格。但好的學區房,大家都是知道的。”位于靈境胡同附近某中介人員對中國證券報(ID:xhszzb)記者介紹,“目前,西城區有名的學區房,相比最高點降了10%左右,整體尚較為堅挺。”

宏廟學區:與去年同期報價相比下降約8%

以著名的宏廟學區為例,據上述中介人員介紹,目前只有豐匯園、豐融園、宏匯園、宏英園、豐僑公寓5個小區可以算宏廟學區房。 “2017年最高點時,小兩居成交單價達到過21萬元/平方米。目前,該學區名額沒被占用的房子,單價在18萬~19萬元/平方米之間。”上述中介人員表示。 “單價低于16萬元/平方米的房子,要么是底商沒有學區資格,要么是學區正在被占用。學區名額6年才能輪回一次,如果被占用,要計算清楚。” 中介人員指著一處總價為1280萬元、面積為72.5平方米的學區房對中國證券報(ID:xhszzb)記者說,去年這個時候,同一個學區,1280萬元的報價,面積只有66.74平米。 “與去年同期報價相比,低了8%左右。”中介人員展示了2017年底的宣傳記錄,兩居室均價超過18.5萬/平米。

中國證券報(ID:xhszzb)記者查閱成交記錄發現,調控以來,高價學區房成交數量驟減。 以宏匯園為例,鏈家網統計顯示: 2016年9月,該學區房實際成交價在15萬元/平方米左右,成交記錄有27套。 2017年縮減至7套; 2018年也是7套,其中,僅有一套總價為2370萬元的房源對外披露了成交價格,為12萬元/平方米。 “2014年,該小區小兩居單價在8萬元/平方米左右,2016年在15萬元/平方米左右,2017年最高點達到過21萬元/平方米,目前回落到18萬元/平方米左右。政策規定,超過15萬元/平方米的成交單價在網站上不能披露,很多房源成交單價看不到。”

相比西城,海淀區、朝陽區的學區房房源更充足,同一小區待售房源普遍超過20套。同時,降價幅度更大。成交時間普遍較長,不少房源成交周期超過半年。 人大附學區:年內單價跌幅接近30% 以位于人大附學區的晨月園小兩居為例,該房源6月份掛牌價為630萬元,目前,掛牌價格僅為550萬元,降幅超過12%。 “年底是二手房交易淡季,業主著急年內套現,價格還可以談。”中介人員對中國證券報(ID:xhszzb)記者表示。 查閱該小區成交記錄發現,10月31日成交均價為7.2萬元/平方米,而今年3月份,這個小區價格成交價高達9.8萬元/平米。年內單價跌幅接近30%。

對此,上述中介介紹,2018年以來,北京各區推出的《北京市義務教育入學政策》,對部分學區房產生一定沖擊。但是,從知名小學入學條件看,要想進入這類小學,學區房還是必須的。

“目前需求萎縮,一是觀望態度較為濃厚,怕入學政策隨時改變;二是購房者普遍對房價抱有持續低迷的預期。以前,很多家庭孩子還沒出生就預備好了學區房,現在很多人選擇在真正需要的時候才購買。”

“以前中介給我打電話,只問我賣不賣房子。現在接到電話,全都問我買不買房。” 多位業主向中國證券報(ID:xhszzb)記者反映道。 “現在二手房源非常充足,大點的小區都有上百套房源。”位于龍澤地鐵站附近某中介員工說,“甚至,近期出現很多不是滿五唯一的房源。這些房子掛牌價要比正常滿五唯一的房子要低一些,因為要多交差額20%的個稅。” 上述中介人員介紹,除了限競房、經濟適用房滿五年才可以交易,一般商品房不滿五年也可以交易。但是這些不滿五唯一的房子,對于買方、賣方來說都不劃算,特別是行情不好的時候。 “但現在這種業主也很多,有些是想趁著行情不好、價格低迷,賣了小的換個面積更大的房子;有些是想變現,怕以后價格會降。”

此外,業內人士分析,北京地區新房供應持續增加,而人口密度逐步疏解,也是導致目前二手房源數量相對較多的原因。 目前,北京地區新房多以限競房為主,無論是質量還是價格,都對二手房產生一定的沖擊。甚至與二手房價格出現倒掛,搶占了二手房市場。

(來源:中國證券報)

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