有輿論又在呼吁放松地產,這很危險!

來源:搜狐財經 2018-12-02 10:06:26

有一種印象,每每到了經濟下行期,輿論總會在造勢放松地產,最近也不例外,但這真的很危險。

最近對民營企業的支持行動是及時而深得人心的,因為我們看到了許多民營企業因為融資問題,特別是流動性問題到了生死存亡邊緣。從央行的降準、銀保監的一二五、證監會的紓困基金,甚至高法的表態,我們都從中看到了民營經濟受到的前所未有的呵護。即便很多人說,民營經濟這輪遇到危機,大部分原因是前幾年太激進太不務正業的咎由自取。但民營經濟貢獻了全社會80%的就業,僅就這一條,對民營經濟的紓困就必須為之。

但最近很多輿論開始把支持民營經濟引向為放松房地產造勢。有炒作海南放棄地產后的經濟衰退、有試探性的提升房貸利率的、有大喊房價報復性上漲的、有喊存量房依舊不足的:

一些放松的跡象和輿論

有的試探性放松

有的融資陡然放松

有的喊住宅沒有過剩(且不說1.1是否是過剩的紅線,鎮區的1.21已經大幅過剩了,城鎮的1.13也已經過剩了為何不提呢)我非常同意改善城區居民住房,比如棚戶區改造是真正為民解憂的工程。去過棚改新小區的人能實實在在能感受到好處,感受到老百姓生活的改善。但這是保障房的事,并不是放松地產的理由,畢竟過剩是實實在在的。

有的開始恐嚇了(沒有地產的海南這么慘。但海南經濟結構太單一了,沒法代表全國)

這些論點固然有其正確的地方,但是依舊是片段。全面的看,需要限制房地產已是共識,憑借一兩個片面的證據試圖獲得全面的放松政策,那是很危險的。

房地產行業民營資本擁擠,需疏導到其他行業,“地產看跌期權”不破,民企不興

很多人為地產哭窮,說融資利率多么多么高。快活不下去了。我在一個地產群里,開發商朋友喊出了:“房價限制得這么低就要虧本了”。這種哭窮方式給人的感覺是:其他行業虧本可以,地產企業虧本就不行?是不是以前的日子過得太舒服了呢?做生意都是有賺有賠的,擺脫了經濟規律,覺得賠錢不正常了,是不是這個行當不正常了?怪不得所有企業主都不干主業,來搞房地產了呢。這輪民企紓困,那些面臨流動性困難的企業有不少就是在流動性寬裕的時期,借了錢來搞房地產。不破掉這個房地產永遠剛兌的預期,民企怎么救都沒用的。因為逐利會驅動他們繼續搞房地產,每次經濟一差就放松地產,就像給了一個地產看跌期權,讓這些企業永遠不敗,以至于偶爾要虧點本了就大驚小怪。

數據也可以看出來,民營經濟在房地產行業得到蓬勃發展,國有經濟在房地產企業占比已從二十年前的50%以上被擠至2%以下。民營經濟是最靈活的,哪里有利可圖就去哪里,現在都往房地產行業鉆是不是有點不正常?只有把房地產行業的民營資本擠出來,才能將經濟中最有活力的那部分趕向實體經濟。“地產看跌期權”不破,民企不興!

民營地產從來都不弱勢,而是吃到過而且正在享受最大政策紅利的一批人(沒有之一)

為什么民營資本都在往房地產鉆。因為這里的政策紅利最大!

央行徐忠司長給了一個數字:2007年至2017年,房地產累計收益率高達766%,黃金是106%,滬深300是97%,企業債是78%,上證50是58%,地產遙遙領先!

為什么說房地產行業吃到最大政策紅利呢?城鎮化上漲,地價上漲,這是不是地產商通過經營帶來的,而是城市建設發展帶來的,靠捂地就能掙錢,但其實這部分應當上交公共費用的。房產稅想征收是可以的,本質上是居民對城市發展帶來的地價提升繳納的稅負,那么過去開發過程中那部分土地增值是不是也應該回頭找開發商收一下?

預售制給了開發商巨大的杠桿空間。開發商不必籌措開發項目的所有資金,只需要攢夠封頂的錢(以前一張圖紙就能預售),就能預售出去,用首付回籠款項做后面的投資。這是在住房不足時期,給予開發商的特殊政策。預售制賣樓花本來就是香港人發明的不健康的東西。歐美對于預售制的預售款有非常嚴格的管理,現在大部分也以現房為主了。中國的房地產制度可不是這樣的。預售制下,有10塊錢的啟動資金就能干100塊錢的事情,一個壺蓋蓋10個水壺的故事大家都聽過了吧。現在首付比率越來越高,意味著預售制下,開發商能回籠的資金越來越多。比以前干起來風險更小了。

土地財政給了開發商剛兌的托底。土地財政使地方政府和開發商企業捆綁在了一起。這個大家討論的太多了,就不多說了。本質上土地財政給開發商做了托底。

試問,哪個行業獲得過這種力度的政策支持。即便到現在,房地產依舊是全社會行業里政策紅利最大的行業,作為最大的食利階層,現在還想著要政策,是不是太過分了一點!

房地產行業生存環境現在并不差,再放松房地產作用已不大

從房地產企業的杠桿能力來看,自籌資金比例最大的時代是2011-2015年的時候,都超過了40%,那會兒是限購、限貸相繼出臺的時候。2017年房企自籌資金比例已下降到30%左右,與2009年四萬億投資和2006-2007年房地產政策最寬松的一段時間持平。所以現在房企的生存環境并不差,憑什么要繼續放松呢?

2015-2016年這一輪的房地產放松拉動經濟的邊際效用只維持了一年半,而全國房價幾乎翻番。在這種時候放松,意義不大反而未來后患無窮。目前的匯率壓力都來自于此。現在的經濟困境也來源于此前的政策空間已經消耗殆盡。

如果用放松房地產應對貿易戰,那么日本就是前車之鑒

我們知道美日貿易戰的結果,是日本從一個能挑戰美國的世界第二,遭遇了失落的二十年。錯誤應對美日貿易戰是日本犯下的最大錯誤。其中之一就是邊貨幣寬松邊放松國內房地產。其中最著名的例子就是高爾夫球場與日本地產杠桿。地產開發商借修高爾夫球場的名義開發房地產,通過預先銷售高爾夫球場會員,獲得90%的會員資金,借此作為地產開發項目資本金向銀行貸款。地產商身無分文也能撬動一個地產項目。EIE集團曾是這個手法最大的獲益者,成為萬億資產規模的大集團,也在泡沫破滅后拖累日本長期信用銀行等多家金融機構破產。

所以如果忽悠中國也用房地產應對貿易戰,那真是完全無視日本的前車之鑒。

房價可以漲,但長期趨勢應是和通脹率走勢基本一致

有人說房價永遠漲,這句話錯了嗎?一點都沒有錯,房價就是永遠漲。所有發達國家的歷史只要拉的足夠長,房價就是永遠漲。但是漲價是有中樞的,美國經歷過次貸危機,經濟數據也積累了數百年。從房價的趨勢看,房價增長和通脹率是基本一樣的。這也符合經濟原理。作為絕大部分居民財富的大頭,房價增長保持和通脹率一致是符合動態均衡的。否則就會出住房投資行為的增加或減少,進而自發調整房價。

美國的房價一直很好的遵循通脹率的走勢,第一次離譜發生在次貸危機前夕,第二次發生在近些年略無節操的聯儲寬松

所以通脹率就像地心引力一樣,拉扯著房屋價格。沖太高,終有一天要落下來。現在中國的通脹率在2%-3%之間,對比近幾年房價的漲幅大家感受一下吧。

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