香港樓市“寒意漸濃”現拐點 房價兩個月降約15%

來源:新京報 2018-11-30 14:49:04

香港曾長期霸占全球房價最高城市的前幾名,不過,今年9月以來,隨著美聯儲加息,導致全球流動性趨緊,又因為香港金管局跟進,多家香港本地銀行上調最優惠利率,香港維持了十年之久的超低息環境結束,隨之,香港樓市“寒意漸濃”。多位香港業內人士預測,香港住宅價格將于2019年底前下降10%-15%,下降的深度和廣度還不好預測,但香港長達10年的樓市上升周期將宣告完結。

中介門店打出降價的廣告牌,以吸引購房者

上升十余年后開啟下行通道

2009年初,全球金融風暴后香港經濟復蘇,香港住宅價格持續上升,一輪長達十余年的大牛市隨即開啟。

據恒大研究院的統計,1986年-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20倍、20倍和 14倍,年均增長10%、10%和 9%,2018年房價收入比接近48倍,位居世界主要城市前列。由于房價過高,住房自有率從2004年的54%下滑到2017年的49%。盡管香港政府興建了大量的公營房屋,但房價居高不下,高房價與住房困境并存。

與此同時,為冷卻過熱的樓市,香港政府“辣招”不斷,推出了多輪調節按揭成數和貸款額度的措施,也多次加征印花稅,2018年更是征收一手房空置稅,但香港樓市的熱情始終澆不滅,仲量聯行的研究數據指出,香港中小型住宅價格自金融風暴后已上升2倍,并超越1997年高位63%。

今年上半年,香港房地產市場仍保持較強的增長態勢。據全球性房地產咨詢公司——萊坊房地產咨詢公司發布的研究數據顯示,截至今年11月中旬,香港房價已連漲29個月,并按年10%的漲幅增長。

香港樓市何以形成如此上漲局面?業內普遍認為首先是寬松的銀行政策。協縱策略管理集團創始人黃立沖指出,美國自2015年啟動加息進程后,已加息了8次,但香港只跟隨了一次,金融環境寬松,“香港過于借助美元低息,使信用不斷放大,支持了樓市的上漲。”

除此之外,市場普遍把香港房價畸高的原因,歸結為香港土地供給的長期不足,一是香港重視生態環保,不少郊野土地不能開發,近年來因環保人士反對,還大幅減少了填海造地。

不過,從今年9月份開始,種種跡象顯示,香港樓市“拐點”或已悄然到來。近日,記者在香港實地走訪多個房產中介了解到,不少門店交易量有所下降,房價也開始回落。傳統藍籌屋苑之一的太古城,因受到中產人士的追捧而以抗跌性著稱。然而,這個藍籌樓盤近期也有所回落。

十大“藍籌屋苑”幾乎出現全面回調

記者走訪了解到,目前太古城兩居室總價在800萬-1400萬港元之間,三居室最低可至1300萬港元,帶兩個洗手間的三居室總價則在1700萬港元左右,高層有露臺可達2500萬港元。

今年7月、8月房價高峰時,太古城整體單價達2.3萬-2.5萬港元/平方尺(折合約21.9萬-23.8萬元人民幣/平方米),9月份開始,房價有所回落,目前單價為1.8萬-2萬港元/平方尺(折合約17.2萬-19.1萬元人民幣/平方米)。

之所以樓市有所回落,在中原地產太古城一門店工作人員看來,是受到中美貿易摩擦、股票下跌等因素影響,致買家持觀望態度。而希望盡快出售的業主,只能選擇降價。

不過,在美聯物業太古城一高級物業顧問看來,9月份開始,雖然出現了總價千萬以上房源,最終便宜100萬港元出售的案例,但僅為個案,總體而言,太古城房價下跌幅度有限。

而在成交量方面,據記者走訪了解到,太古城成交量高峰期在7、8月份,9-10月份下降明顯,相比10月份,11月成交量則有所回暖,但依然沒有恢復至最高峰。

“9月份太古城成交2單,10月份7、8單,11月至今(11月29日),已成交12單。”中原地產太古城一門店工作人員表示。與此同時,美聯物業太古城門店物業顧問表示,她所在門店7、8月份成交15單左右,10月份下降至5單,不過,11月至今回升至10單。

記者注意到,反映香港二手房價走勢的中原城市領先指數(CCL),于11月23日僅為179.18,比上月下滑3.03%。而中原城市分區領先指數,港島、九龍、新界東和新界西均全線下滑。下跌幅度最大的地區,并非位于供應較為充足的新界偏遠地區,而是市中心的港島區,較上月跌幅達4.24%。

其中,被視為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”,也幾乎出現全面回調。位于港島區的康怡花園環比下跌9.31%,杏花村下跌5.6%,太古城下跌2.54%;位于九龍區的新都城較上月下跌12.59%;新界的映灣園則下跌10.10%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻接受記者采訪時指出,受中美貿易戰影響,香港樓市成交量開始下調,房價跟9月份相比,已下調了13%-15%。

十大藍籌屋苑9月房價變化對比表

名稱 環比上月數據

太古城 下降2.54%

康怡花園 下降 9.31%

杏花村 下降5.6%

黃埔花園 下降 2.16%

麗港城 下降0.56%

新都城 下降12.59%

美孚新村 下降1.33%

沙田第一城 下降 3.87%

嘉湖山莊 上升0.44%

映灣園 下降10.10%

數據來源:中原地產11月18日公布,反映9月(簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約后14日內簽署正式買賣。

新房、二手房觀望情緒漸濃

市場轉冷,成交數據可現端倪。綜觀整個第三季度,住宅需求量開始放緩,高力國際據香港土地注冊處的數據得出,第三季度香港住宅物業市場共完成交易14413套,環比下降23.7%。

二手市場交易量為9918套,環比大幅下滑28.8%。新房方面,由于開發商提供了價格優惠及有利的財務激勵政策,吸引了自用型買家。

另據香港差餉物業估價署的每月數據表示,第三季度香港住宅整體價格環比下調0.6%。其中,8月總體住宅價格環比下調0.8%。這是過去27個月以來首次出現月度下滑。其中,普通住宅市場整體價格環比下降0.3%,香港島豪華公寓價格則上調0.3%,優于普通住宅市場表現。

“金融市場普遍預測香港未來的樓市會大幅度調整,目前已經有部分業主割肉離場,交易大幅度萎縮,部分邊緣或受高鐵開通和港珠澳大橋開通前大幅度上漲的樓盤,出現較多折讓現象。”黃立沖表示。

值得注意的是,香港樓市降溫仍在延續。轉入11月份,截至11月21日,根據香港中原地產數據,一手私人住宅方面,11月份錄得489套,總值70.3億元,預期整月約有700套及90.0億元,將較10月的2334套及214.5億元,分別下跌70.0%及58.0%。估計宗數是創2017年1月660宗后的22個月新低,金額是創2016年3月74.0億元后的32個月新低。反映開發商放緩推盤,以致一手交投顯著下降。

二手房方面,購房者減慢入市步伐。截至11月21日,暫時錄得1186宗,總值108.6億元。預測整月登記約1800宗及160.0億元,分別上升1.8%及下跌1.5%。估計二手金額是自2016年3月的94.3億元之后,將創32個月新低。

值得注意的是,房地產市場與經濟、金融環境密切相關。今年9月底,美聯儲加息,香港金管局跟進,隨后匯豐、渣打等多家香港主要銀行上調最優惠利率。銀行利率上調,香港維持近十年的超低息環境結束,而這也意味著購房者增加了還貸壓力。

來自仲量聯行11月中旬發布的研究數據顯示,受市場影響,香港住宅價格于過去2個月已開始下跌。中美貿易摩擦加劇及國內調整后的經濟策略,正影響個人交易市場的業務信心,導致恒生指數由1月的最高位至今下跌超過20%,購房人士開始重新考慮其入市決定,購買者更趨于保守觀望。

上述報告還指出,經濟前景不明朗,已令中小型住宅價格在連升27個月后,于過去2個月下跌1.4%。此外,過去3個月,由于市場交易狀況不佳,每月的住宅成交套數已進一步減少至4188套,遠低于過往長期每月8500套的平均水平。

業內預計明年年底房價或再下調10%-15%

值得注意的是,一些報道認為,香港樓市的內地投資者正在逃離香港樓市,而這也是導致香港樓市降溫的原因。

不過,在采訪中,不少人士表示,香港樓市與內地購房者關聯并不大。“香港前幾年房價升溫,與內地購房者沒有太大關聯,如今下跌,主要因素還在于香港購房者。”香港中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示。陶汝鴻亦表示,內地購房者在香港占比較低,香港買房的動力還在于香港本地購買力。

實際上,非香港居民購房除繳納15%的從價印花稅,還須繳納15%的買家印花稅。此外,如果購買的是未滿3年內轉售的房屋,買家還須與賣家共同繳納10%-20%的額外印花稅。稅基均為物業售價或評估價的較高者。

來自高力國際的研究報告指出,香港住宅市場的高價已面臨壓力,同時根據國際貨幣基金組織、美聯儲和牛津經濟研究院的預估,2019年經濟增速將普遍放緩。預計因利息上調給市場帶來的實際影響,將在2019年真正顯現。

上述報告亦指出,由于香港具備健康穩固的經濟基礎,強大的勞動力市場和供應緊缺,預期2019年香港的住宅價格僅會下浮3.3%,之后價格會趨于穩定。不過,中美貿易戰或是2019年價格變化的最大風險之一,或將導致更顯著的價格調整。

整體而言,香港樓市供應短缺的事實并沒有較大變化。因此,萊坊董事和大中華區研究及咨詢部主管紀言迅預計,明年年底樓價跌幅不會超過10%。陶汝鴻則表示,明年房價面臨下降壓力,預計會繼續下調10%-15%左右。不過,在仲量聯行香港董事總經理曾煥平看來,預期香港住宅價格將于2019年底前下跌15%,香港長達10年的樓市上升周期也將宣告完結。

值得注意的是,雖然目前香港樓價有所調整,但在不少受訪人士看來,再經歷一次2008年期間的大跌可能性并不大。紀言迅給出的理由在于,當前香港樓市下行與2008年在大環境與政策上有較大區別。首先,2008年時貸款利率較高,供房一族還款壓力較大,很多人供不起房子,出現很多壞賬,而當前利率水平處于低位;其次,近兩年的購房者需要通過金融管理局較為嚴格的壓力測試,嚴格限制購房者的借貸成數,而且對借貸人的資產審查較為嚴格,導致購房者杠桿率較低;此外,當前香港經濟環境尚可,失業率處于3%以下,接近全民就業狀態,購買力并沒有下降,因此,出現房價大跌的可能性并不大。

新京報記者 張曉蘭 編輯 袁秀麗 校對

點擊查看原文

相關鏈接

北京pk10赛车直播网址