五年千億歸零 海航地產變局

來源:經濟觀察報 2018-11-30 09:30:31

(圖片來源:全景圖片)

經濟觀察報 記者 饒賢君“我們的業態之復雜,在全國房企里都是獨一無二。”2017年,海航地產副總裁楊惟堯在眾多媒體面前不無驕傲地宣告,別的房企都在說轉型,就是在往海航地產的方向轉。也正是在這一年,海航地產正式提出,要在五年之內進入全國房企TOP30,業績達到千億。

時間剛剛走過一年,曾經的豪言成了泡影,2018年11月20日,海航地產召開新聞發布會,宣布海航地產更名為海航臨空,傳統房地產開發項目將被“歸類處理”,未來將著重打造臨空產業園及通航小鎮兩類項目。

實際上,在更名之前,海航地產早已開始了對傳統房地產項目的“歸類處理”。據記者不完全統計,海航地產今年已出售及正在出售的旗下資產已超過二百億元,包括悉尼寫字樓、紐約曼哈頓第六大道寫字樓等海外資產及海航首府、海航科技廣場、海航廣州白云項目等國內資產。

就在海航地產更名前數日,海航集團董事長陳峰公開表示,“有關集團去杠桿的指示,我們得心無旁騖地執行,當初買資產是一種需要,現在賣也是一種需要,企業生存的需要。”而海航地產,成為了海航集團為生存而付出的“必要代價”。

買賣轉換

“那時候(2016年)每天都有人問我,我這里有一個XX項目,你們(海航)要不要買?不管是什么行業、哪個國家,都有項目找上門來。”前海航員工Amber回憶。

據記者不完全統計,自2015年至2017年中,海航集團以至少一個月一次的收購頻率登上了全球并購的舞臺,在兩年半的時間里,海航集團達成的海外收購交易總額超過了400億美元,其中,包括了100億美元收購CIT旗下飛機租賃業務、65億美元收購希爾頓集團股份約25%股權、22.1億美元收購紐約曼哈頓寫字樓等巨額投資。

在這400億美元的投資中,除了與航空業務相關的飛機租賃業務及其他航空產業鏈業務,海外物業、文旅項目占比最高,海航對海外寫字樓、酒店度假村等文旅地產項目的投資總額超過百億美元。

伴隨著滾雪球式的快速擴張與收購,海航集團的規模迅速擴大,2015年,海航首登《財富》世界五百強,2016年,進入世界五百強第353位,2017年,提升至第170位,官方宣告的集團總資產超過一萬億元。這一年,海航提出,要在2025年之前進入世界前十。

作為海航集團旗下的房地產開發平臺,海航地產于2008年正式成立,根據海航地產上市母公司海航基礎(600515.SH)的年報數據,2017年,海航地產實現營業收入為68.45億元,全年簽約銷售額為87.82億元,按照克而瑞發布的2017銷售TOP200榜單,位列全國房企前150位。

與集團提出了世界十強“小目標”一樣,海航地產也在2017年意氣風發地提出要在五年內進入全國房企TOP30,業績達到千億元。一位海航地產人士告訴記者,海航地產內部提出的目標是要通過并購擴張做到TOP10的房企。

如果能像海航集團一樣收購,海航地產要在五年從不到百億擴張到千億規模或許也并非不可能。從2016年起,海航地產開始高調擴張,楊惟堯多次在公開場合稱,海航感興趣的地,“一定會強勢拿下”。

2016年,海航地產在海口以8.15億元擊敗多家大型房企拿下地王,創下海口大英山地價新高,其后,又在香港以142億港元擊敗21家香港及內地開發商拿下啟德兩塊住宅用地。隨后,海航地產提出“深耕海南,布局全國”,開始在浙江、北京等地高調拿地。

高歌猛進的勢頭在2017年年中戛然而止,彼時的海航集團資金鏈困局初現,開始頻繁出售境內外資產,而剛剛開始在全國土地并購市場活躍了不到一年的海航地產,也在2018年開始了資產大拋售。

3月,海航地產以19億元的價格將旗下海南高和、海島建設物流100%股權出售給了融創,海南高和主要運營海口市望海國際商業廣場,同時,此兩家公司還擁有紅城湖片區兩宗總價8.15億元的棚改用地。4月,海航地產引入富力合作開發海航首府項目,合作價約57億元,據前述海航地產人士介紹,該項目已經封頂,原本計劃今年年內開售。11月,萬科以10億元出手接下了海航廣州白云項目,并就包括北京海航大廈在內的多個項目與海航進行了溝通。

前述海航地產人士稱,目前海航地產尚有超過70處房產有出售意向,包括上海海航大廈、海口日月廣場等核心城市地標建筑,總價值超過百億元,意向買家除之前已有出手的融創、萬達、富力之外,還有中糧、華僑城、九龍倉等眾多房企。

對此,海航地產方面表示,這是“為了聚焦主業,配合集團去杠桿的要求而做出的決策。”

動蕩變局

在海航地產母公司海航基礎的官方介紹中,“基礎產業投資運營管理商”是其對自己的定位,而海航地產更名后的全名為“海南海島臨空產業集團有限公司”,其業務重心是臨空產業開發建設,主要業務是圍繞航空產業展開的臨空產業園和通航小鎮項目。

從劍指千億的“地產黑馬”到航空主業的“基礎產業設施”,變化不可謂不大。在更名的品牌發布會上,海航臨空新任董事長譚玉平稱,圍繞臨空產業戰略轉型是順勢而為,“近年來公司一直在運籌從傳統地產轉型產業地產,最終確定以臨空產業為主業。”

就在去年,海航地產還提出,以三條產品線齊頭并進,沖擊千億。這三條產品線分別是包含了生活配套、商貿、產業三大類的中國集,融居住、商旅、商業、辦公于一體的一帶一路沿線城市綜合體以及最終確立的臨空產業園。彼時,海航地產在三條產品線中還穿插了長租公寓“海航公社”、養老體系“海航城”等多元化板塊,如今這些板塊均已成歷史。

譚玉平將今年稱作海航臨空的“轉型元年”,并為其規劃了“三園五鎮”,即美蘭臨空產業園、宜昌臨空產業園、天津臨空產業園三園及西安空港新城、海南博鰲、武漢蔡甸、浙江建德千島湖、四川都江堰等五地的通航特色小鎮。除三園五鎮外,海航臨空方面稱,還有17個項目儲備以及29個相關子項目。

美蘭臨空產業園是海航臨空產業的先行模板,據介紹,其位于海口美蘭國際機場東側,總規劃面積11.43平方公里,建設分三期進行。海航方面宣稱,該產業園不僅囊括了現代化的物流園以及臨空產業基礎設施建設,還有航空維修、智慧物流、跨境電商等產業層級。

前述海航人士透露,三園五鎮基本上會按照美蘭臨空產業園的模式建設,“公司留著的項目已經很少了,這幾個項目是當初簽約主基地機場時和當地政府捆綁的,屬于必須留的項目,同時項目位于主基地機場旁邊,發展起來也更有支撐。”

所謂主基地機場是指機場與航空公司達成了戰略合作,機場通過提供優質時刻、優先航線等方式鼓勵航空公司在機場增加運力,希望通過主基地航空公司在航線網絡優化的過程中形成規模經濟,進一步挖掘運力,促進機場吞吐量增長,主基地機場航空公司擁有更多的發展資源以及更高的市場份額。

因此,海航臨空規劃的三園五鎮既要借助主基地機場的資源,也承擔著豐富、擴展機場產業鏈的責任,例如,海南美蘭機場、天津濱海機場不僅是海航的主基地機場,海航還負責其免稅業務的運營,在兩個產業園的規劃中,也多次提到了拓展免稅業務覆蓋,實現增收。

此外,由三園五鎮直接開發出新的旅游產品并做好相關的產業鏈也是海航臨空規劃的“聚焦主業”渠道之一。海航臨空方面稱,將圍繞通航小鎮打造涵蓋物流、園區開發、飛機制造等等上下游的生態圈以及相關文化產品。

前述海航地產人士表示,“比如拿海航的金鵬會員積分換小鎮套票,或者推出機票、小鎮景觀門票一體的套票等等,海航不僅有航空,旗下還有專門的旅游平臺凱撒旅游(000796.SZ),也有新零售平臺供銷大集(000564.SZ),如果能將這些資源整合起來,通航小鎮還是很有看點的。”

不過,就海航集團目前的狀態來說,海航臨空通航小鎮的未來項目規劃依舊存在起伏與不確定性。據多方信源透露,由于資金緊張,海航集團正計劃將所持凱撒旅游股份出售給光大集團,對此,凱撒旅游方面表示,未得到相關通知。

點擊查看原文

相關鏈接

北京pk10赛车直播网址