“過去業務太發散” 郁亮稱萬科正在打造矢量組織

來源:經濟觀察報 2018-12-01 09:13:53

(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察網 記者 謝敏敏 陳博 “這里環境非常獨特,大家如果想(在這里)買房,我們有團購安排。”11月30日,萬科上海區域年度媒體交流會選擇在云南萬科撫仙湖舉辦,萬科董事會主席郁亮中場亮相為項目站臺,“確實現在日子不好過了,我們需要(想辦法)賣點房子。”郁亮開玩笑說。

這個時間,距離萬科高喊“活下去”口號過去了兩個月。9月,萬科南方區域月度例會上,郁亮曾提到,必須對戰略進行檢討,接下來三年事業計劃書的制定把“活下去”作為基本要求,萬科的戰略圍繞“活下去”展開,這是最底線的戰略,是“收斂”和“聚焦”的戰略。

這一戰略為何提出?媒體交流會上,郁亮首次正面給出回應。“大家手里有一瓶怡寶礦泉水,已經喝了一半。有些人覺得才喝了一半,還有一半的水可以喝,但有些人覺得只剩下一半水,應該想想別的辦法。”他打了一個比喻說,不同的立場促使每個人會做出各種各樣不同的反映,萬科始終是一個兢兢業業、如履薄冰、憂患意識強烈的公司,一直將每一天看作最后一天。

“前段時間我在西雅圖參觀了亞馬遜的總部大樓‘Day One’(意為事業開始的第一天),萬科與‘Day One’這種理念某種意義上一脈相承。”

在郁亮看來,房地產行業并沒有大問題,城市化仍在繼續,但行業里面做東西的要求不一樣了。從未來發展方向看,郁亮指出,購房者想要的不僅是房子本身,還有房子周邊的內容,從這點上來看,房地產行業還有相當大空間。

此前,王石帶領下的萬科在2012年就判斷,行業進入白銀時代。如今,郁亮掌舵,萬科進一步得出一個基本結論——住房全面短缺時代已經結束。“但這不代表住房問題已經解決,比如,像上海、南京這樣的大城市,不一定解決銷售短缺的問題。但從全國范圍來看,很多地方的住房結構性問題是賣得多租得少,存在不平衡。”

事實上,郁亮的新萬科戰略早在2014年便拉開序幕,郁亮此前做出定調,萬科要十項全能。但多年新業務實施經驗總結,郁亮發現,賺錢方式與過去不一樣了。以前賣房都是以萬元為單位計算,但現在很多新生意,比如物流業務,都是以幾塊錢來計算。郁亮調侃道,對于一個經常吃大魚大肉的人來說,突然改吃干糧,哪怕干糧對身體好,但還是蠻難受的。萬科在做業務的時候,把問題想象得更為艱難并沒有壞處,如果準備不足,反而會發生問題。

“每年萬科的秋季例會都會做戰略檢討,過去萬科的業務太過發散,在今年這個時候,萬科覺得需要收斂。”郁亮提出萬科最新的目標,“但我不知道具體怎么收斂聚焦,我只是提出要求的那個人。”談到業務實操層面的動作,郁亮欽點萬科集團高級副總裁、上海區域總裁張海進行補充。

按照張海的回答,收斂肯定不是收縮。收斂聚焦,核心還是在于聚焦。他以商業業務為例表示,以前萬科做商業、做辦公,并沒有考慮過聚焦的問題。事實上,商業是什么商業,做誰的商業,辦公是誰在辦公,這些業務都是需要聚焦的。“所以今天我們在做更為細致、以客戶價值為導向的聚焦,本質上讓我們業務變得更強。”

郁亮透露,萬科正在打造矢量組織。

矢量是指一個同時具有大小和方向的集合對象,與矢量概念相對的是只有大小沒有方向的標量。

“這么大一個機構,如果大家各自使力,方向不一致,一定會很混亂。就像劃船一樣,如果有人跟你反著劃,還不如一個劃就算了。”郁亮說,所以,矢量組織很重要,其聚焦的方向主要體現在兩個方面,一是戰略方向要吻合——所有業務的戰略方向都要圍繞萬科始終服務于普通人、“城鄉建設與生活服務商”展開;二是價值觀要一致。“綜合來說,就是所有的業務、管理行為,都要聚焦在為客戶提供他喜歡的、愿意買單的好產品、好服務上去。”

一邊高喊活下去,另一邊萬科卻在并購與拿地市場上“步步為營”。據此前經濟觀察網記者不完全統計,截至11月13日,今年萬科至少發生14起涉及項目、股權或資產的收并購,累計耗資230億元。直接拿地上,2018年1-10月,萬科累計新增205個項目,新增權益建筑面積達到2453.74萬平方米,累計耗資1338.17億元,拿地金額和建筑面積,均僅次于碧桂園,名列行業第二。

不過,在這次媒體交流會現場,郁亮卻前后兩次發出反問,萬科到底有沒有瘋狂拿地這件事情,我請大家計算一下。觀察萬科拿地成本在銷售總額中的占比就大致可以了解,萬科維持一個正常運作需要多少土地,拿地數量與其他房企相比,到底是多還是少。

郁亮表示,萬科從招拍掛市場獲取的土地占比,一般只有50%。一直以來萬科都是通過并購合作完成項目發展,在每個項目收購中的的權益比例都不太高,很少買斷別人的項目。“當然現在主動找萬科要求合作的企業多了起來,我們選擇余地也更多,這跟活不活下去一點關系也沒有。”

整場交流會中,郁亮沒有正面回答的問題是頗受關注的“萬村計劃”是否暫停一事。此前深圳萬科被曝出其萬村計劃“目前全面暫停簽約新房源,后續啟動時間待定”。雖然深圳萬科在回復經濟觀察網時表示,萬村還在研究《城中村總體規劃》,政策對當前業務的影響正評估中,目前暫無全面暫停業務的行動。

不過,一名接近萬科的知情人士曾向經濟觀察網證實,萬村不僅全面暫停簽約房源,還正裁掉一批原本負責統租運營的員工。

郁亮的回應是:“我不清楚,你們去問南方區域吧”。但從郁亮談及萬科在租賃業務方面的新思考和遭遇的難題的言語中,能看出萬科旗下包括“萬村計劃”在內的租賃業務依然處在摸索中。

他表示,城中村改造要比想象中復雜得多得多,盡管租賃住房是政策所鼓勵的,“但是我發現,做點好事真難。到今天為止,我還沒發現做公寓業務賺錢,但是大家對它的指責已經和現在對房地產一樣了。現在我們也很小心,我們還在不斷摸索一個可持續發展的模式。”

郁亮還強調,萬科還是會堅定發展租賃住宅業務,但至于做什么樣的租賃住宅,萬科還在考慮中。

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