昆明文旅的冰與火:高庫存與外地客嗨購

來源:界面 2018-11-30 18:51:06

圖片來源:每日經濟新聞

文 | 蔡雅蕓 魏瓊

11月的昆明,成片的紅嘴鷗從貝加爾湖長途飛到滇池過冬,因為滇池對氣候的調節作用,讓昆明這座城市被譽為“春城”。自然條件優越,讓昆明能吸引來的不僅是游客,還有能“裹挾”全國購房者的文旅地產。

一邊是不斷升級的政策調控,一邊是如火如荼的“文旅造城運動”。文旅大盤入市,昆明樓市浮現高庫存隱憂;眾多樓盤降價出售,樓市步入下行通道。昆明文旅市場正在上演一場“冰與火”之歌。

《每日經濟新聞》記者近日在昆明走訪時發現,眾多文旅項目將拓客目光鎖定全國投資者,昆明的文旅市場庫存去化壓力不容小覷。

從高處看七彩云南·古滇名城項目 攝影:蔡雅蕓

海南之后的下一個文旅沃土

冬天不太冷、夏天不太熱、房價不太貴,加上藍天白云空氣干凈,這樣的昆明,除了日照強一點,幾乎找不到其他生態上的缺點。同時,泛亞高鐵的規劃更讓昆明多了一個閃光點。

近些年,各大房企掀起文旅地產的熱潮,不乏華僑城、萬達等探路者,也有恒大、碧桂園等規模房企緊隨其后搶食文旅市場“蛋糕”。

地處東南“橋頭堡”,有著優越自然資源,素有“春城”美譽的昆明順理成章地成為房企發力文旅地產的風水寶地。

除了已經拿到昆明文旅市場入場券的開發商們,其實還有更多的房企“盤旋”在昆明上空,他們都在等著一個合適的機會,揮師進軍昆明文旅地產。

不過,布局云南文旅市場多年,雅居樂還尚未拿到昆明文旅市場的入場券。據雅居樂云南市場負責人的表述,昆明文旅市場仍有機會,雅居樂也在尋求合適機會進入昆明市場。

在開發商眼里,昆明是全國為數不多的能夠成為滋養文旅項目沃土的城市。在海南全域限購之后,不少房地產從業人員以及投資者轉戰昆明,在此打造度假、養老的第二居所。

今年初,云南打出了“三張牌”:“綠色能源”“綠色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”這張牌里,宜康養、宜旅游的昆明轄內,文旅項目的規模可謂來了一次“大跨越”。

今年5月,昆明市發改委官網發布的“昆明市2018年重點前期工作項目計劃表”里披露了這場大規模的文旅造城計劃:23個文旅項目,逾3316億元的總投資規模。

在這些文旅大盤里,有依賴政府配套資源的項目,也有靠自己撐起配套一片天的項目。但無論哪種運作模式,過多的文旅項目規劃,都難免會出現市場“病癥”。

昆明萬達城銷售中心沙盤 攝影:蔡雅蕓

去化周期高達86個月

沿著滇池東岸的環湖東路一路南行,在昆明當地名氣較大的文旅項目幾乎都布局在這條交通線上。

“我們是距離滇池最近的項目”“我們第一排大平層會貴一點,因為能夠直接看到滇池”,當《每日經濟新聞》記者以購房者名義走進這些文旅項目的銷售部,幾乎都能聽到類似的說辭。

顯然,對文旅項目而言,滇池就是最有賣點的天然資源。從規模700多畝到1.6萬畝,滇池沿岸的珍貴土地大多留給了花樣繁雜的文旅大盤。

打造游樂場、建酒店、溫泉會所、民族特色商業街、醫療康養……凡是能與文化、旅游沾邊的業態概念,在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城項目自建配套設施以及大盤模式,同時也有如藍光·中國滇池花田國際度假區一般,借助自身獨特的文旅模式,依賴政府配套設施。

僅游樂場這一項,除了占有1.6萬畝土地的七彩云南·古滇名城項目建了一個已經投入運營的七彩云南歡樂世界外,還有藍光·中國滇池花田國際度假區正在打造的300余畝的“水果俠主題世界”。

開發文旅項目背后的本質也被一位項目銷售一語點破。他說:“做文旅,對開發商而言是銷售住宅的一大賣點,對政府而言城市升級也會更好一點”。

在文旅項目上,開發商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀闊斧的項目建設對當地的庫存去化能力提出了嚴竣考驗。

《每日經濟新聞》記者通過實地走訪發現,諸如藍光·中國滇池花田國際度假區約742畝的占地面積并不算大,但項目包含約300畝的住宅用地。

地大不大還要看跟誰比。比如占地1.6萬畝的七彩云南·古滇名城,站在古滇名城的售樓部,目光所及的山水風光、新建的林立高樓,均為其作品。這個巨無霸項目,也被昆明當地視為文旅項目的“天花板”。

此外還有占地1390畝的萬達城、4600畝的綠地·滇池國際健康城,甚至還有占地3萬畝的嘉麗澤。在這些大盤里,動輒數千、上萬套的住宅配比,也無疑在推高昆明住宅庫存上添了一把柴。

克而瑞數據顯示,2018年10月,昆明主城商品房供應145.34萬平方米,環比上升6.6%,同比上升198.26%,供應量保持高位運行。其中商品住宅供應98.92萬平方米,環比大幅上升1.06%,同比上升35.03%。

截至2018年10月,昆明市場商品房可售面積為2479萬平方米,暫時性增長去化周期為20個月。同時,大面積的文旅地產入市,也對昆明商業物業庫存造成較大壓力。

從克而瑞上述數據能夠發現,2018年昆明商業市場供求持續下行,整體商業市場同質化競爭加劇,結構性問題突出和去庫存的壓力,讓銷售均價已連續8年下滑。

截至2018年10月底,昆明商業庫存410萬平方米,庫存量保持高位且持續增長,去化周期拉長,高達86個月。

綠地滇池國際健康城沙盤 攝影:蔡雅蕓

有外地人一口氣買下8套房

在全國重點城市紛紛開啟調控的潮流中,被住建部約談兩次的昆明,也必須得有實質性的動作。

今年7月1日,被昆明房地產行業視為市場的轉折點,那一天,是昆明市針對非云南省戶籍自然人購房出臺相關限購政策的日子。

事實上,從今年7月1日之后,火熱的昆明樓市逐漸冷了下來。“房子不好賣了。”從置業顧問到當地房企,這樣的話《每日經濟新聞》記者在昆明走訪時聽到了很多次。

行情變化在文旅項目里也能看到端倪,在記者走訪過的不少文旅項目營銷中心,可以用門可羅雀形容。好在,文旅項目“機智”地將客群目標放在了全國。

比如萬達城,在北京、上海等一線城市里都設置了萬達城項目的城市展臺,外地購房者在展臺看了樓盤決定購房后先交定金,再一起組成“購房團”直飛昆明,拖著行李箱到售樓部簽約,之后再飛回去。

萬達城的項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者,他們的購房團里有來自石家莊的,也有來自上海的公務員和國企員工,有的人一下手就是2~3套。

對于開發商而言,購房有淡旺季之分,但是對于營銷人員而言,全年都是忙碌的。“旺季賣房,淡季則需要去到全國各地拓客,加速項目的庫存去化。”一名文旅地產的從業人員告訴記者。

而在綠地·滇池國際健康城里,記者聽到置業顧問說:“我有一個北京的客戶過來投資,全部用親戚的名字買,一次性買了8套房。”

同時,據《每日經濟新聞》記者了解,當地的政府單位、事業單位集體買房成為這些文旅大盤去化的一種方式。“我們周邊的事業單位員工也會過來購房,會買走半棟、大半棟的樣子。”綠地·滇池國際健康城的置業顧問說。

昆明的限購政策規定,在昆明沒有住房的外地戶籍成年人每人只能購買一套房。這樣的購房政策在當地的從業人員看來,仍是較為寬松的。因為一個當地無房的外地身份證就能買一套,“全家總動員”成為外地投資客們的慣用手法。

藍光·中國滇池花田旅游度假區 攝影:蔡雅蕓

折價優惠銷售成樓市常態

《每日經濟新聞》記者從一位熟悉昆明樓市的業內人士處了解到,昆明的一手房銷售更多是依賴中介機構給售樓部帶客,光靠售樓部賣房是根本賣不動的,很多房企也將大量的營銷費用花在了渠道上。

昆明樓市的整體“不好賣”也蔓延到了文旅項目里,有的項目推出大幅折扣,也有項目推出多套特價房。

比如藍光·中國滇池花田國際度假區,今年6月開盤時能賣到1.6萬~1.7萬元/平方米的洋房產品。11月的單價平均降了1000元左右,此外還有交10萬元抵10個點的渠道優惠,如果是一次性全款支付還能再優惠15個點。

不過,記者也發現昆明的文旅項目中并不多見,綠地、萬達的項目折扣普遍在3~5個點。另外,在1500元/平方米的精裝標準上,昆明的文旅樓盤折扣后的單價在1.2萬~1.5萬元之間。這樣的價格水平對全國的投資客仍具有極大吸引力。

不過,記者也發現,昆明的文旅市場就像是一座“圍城”,已在昆明購買文旅樓盤的投資客,大量的市場存量或讓未來的變現成為難題。而對于那些還在觀望中的投資客而言,昆明得天獨厚的自然資源,也讓其成為海南的“替代者”。

已經進入昆明的開發商正處于高庫存和市場下行的陣痛中,而還沒拿到入場券的開發商卻一直在蠢蠢欲動,尋找合適機會進入昆明文旅市場。

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