地王“沉睡” 高價地成“燙手山芋”

來源:新華網 2018-11-30 10:21:01

來源:半月談網

近來,國內不少城市頻頻出現土地流拍,被外界視為“樓市降溫”的重要信號。半月談記者在成都、貴陽、南昌等地調查發現,在房價下行,利潤空間不斷壓縮的情況下,曾經的“地王”最穩妥的生存方式變成“睡覺”,如何處置高價競拍地漸成難題。

流拍重回歷史高位,部分呈斷崖跌落

今年10月10日,江西省南昌市推出4宗經營性地塊,均以底價及低溢價成交,成交金額約6.51億元,較起始總價僅溢價1150萬元。

而在一個多月前,經歷了掛牌、終止拍賣、重新掛牌之后,當地熱門區域九龍湖6宗地塊對外競拍,盡管地理位置優越,最終由于無人報名導致交易失敗。

南昌的情況不是個案。今年以來,許多中西部城市土地流拍愈演愈烈。8月,貴州省貴陽市也有12宗地超過64萬方土地流拍。其中11宗流拍土地用途為商業、住宅、商住,流拍占比達到了90%,其中包括云巖區三馬片區的G(18)064-066號商住用地。

“三馬片區是貴陽的傳統老工礦聚集區,盡管地理位置很好,但開發難度較大。”云巖區棚改辦主任楊益表示。半月談記者注意到,相比之下,發展成熟的觀山湖片區土地依然受到了追捧。

在成都,據不完全統計,今年流拍或因故終止出讓的土地已經達到22宗,零溢價成交的土地在40宗以上,整體溢價率大幅下降,房企拿地趨穩。此外,成都土地出讓價格也在下降,今年前三季度土地出讓金合計508.6億元,同比去年下降28%。

半月談記者梳理發現,今年以來,全國土地市場成交價格及溢價率持續下行,呈整體降溫趨勢。中國指數研究院數據顯示,今年前三季度,全國300個城市住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

“地價高企、房價受限”加劇觀望情緒

半月談記者調查發現,當前中西部土地市場出現疲態,一方面是由于地價相比于前兩年已經處于高位,受土地出讓條件嚴苛、政策趨緊等影響,品牌房企拿地更趨謹慎;另一方面,部分開發企業前期瘋狂拿地搶占市場、資金壓力上升,如今正處于回歸理性的調適階段。

“2015年左右,很多中西部縣市1000元每平方米的樓面價就可以拿地。2017年以后,2000元每平方米都拿不到地,有些縣市的樓面價已經到了3000多元每平方米,現在已經過了拿地的最好時機。”一位國內知名房企區域負責人坦言。

以成都為例,2017年土拍市場競爭激烈,成都開發商瘋狂拿地。全年土地的溢價率極高,許多地塊的樓面價甚至追趕上房價。2017年成都二圈層區域的土拍市場,樓面價全面進入“萬元時代”。整體的土地價格在近10年來達到高峰。

為遏制房價過快上漲,多地都出臺了限房價措施,樓盤銷售超過限價無法備案,同時土地出讓的條件更加嚴格,項目開盤周期延長。如南昌市近期拍賣的土地出讓須知明確,宗地成交后,在《國有建設用地使用權出讓合同》中明確競得人接受宗地商品住宅銷售均價上限。宗地的商品住宅自《商品房買賣合同》簽訂之日起,5年內不得轉讓。同時,交付土地后9個月開工建設,自開工之日起兩年內整體竣工。

“相當于各個可能有利潤的口子現在都扎緊了,在企業成本控制總體穩定的情況下,利潤空間已經大幅壓縮了,不會無原則地去拿地。”一位房企負責人說。

高價競拍地漸成企業“燙手山芋”

“地價趨穩,未來遏制房價不再遙遠!”采訪中,不少受訪人士表示在當前嚴厲調控,以及庫存較為充足、商品結構較為豐富等因素影響下,地價下跌對房價回調是一個有利條件。與此同時,也有一些“連鎖反應”值得關注。

首先,高價競拍的土地選擇“沉睡”的情況日益增多,并可能由此衍生出系列金融和社會問題。2017年5月,首進南昌的名城地產(福建)有限公司在南昌朝陽新城拿下一宗純居住用地,樓面價為13820元每平方米,刷新了此前東湖區11147元每平方米的樓面價記錄,但至今沒有開盤。

半月談記者觀察發現,在中西部一些城市,不少地塊的樓面價與政府限價十分接近。“高成本壓力下,過去一些企業可以通過另外加價、捆綁銷售車位、抬高裝修價格、提高首付比例等形式,來規避政府限價,現在這種渠道也被堵死了。”一位房企負責人說,土地出讓價格最終還是要體現在房價上,在利潤空間不斷壓縮的情況下,“地王”最穩妥的方式是“睡覺”。

“房企的資金都是滾動使用的,一旦被困住了,就沒辦法進行周轉。”在這種情況下,一些房企負責人預測,今后一段時間可能會有一批中小房地產企業因資金鏈斷裂而破產,導致金融系統的呆賬壞賬和“爛尾樓盤”,宜加強監控。

其次,有業內人士指出,隨著土地流拍增多,越來越多的地方城投公司將介入接盤儲備土地,可能存在國有資產流失風險。一些房企負責人指出,城投的核心業務和責任是開發政府指定的項目,但也有一條不成文的規定,如果商業項目沒有主體接盤,城投也要去接盤。由于城投公司有一部分權力決定如何買賣土地,當其儲備過量土地之后,存在低價甩賣的風險,可能帶來國有資產流失,并存在腐敗風險。(半月談記者 余賢紅 向定杰 吳文詡)

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