站在十字路口的貴陽樓市:市場降溫了,房價卻依然逆市上漲

來源:鎂刻地產 2018-11-30 13:21:41

圖片來源:視覺中國

如果沒有去年的那一波飆漲,房子、房價與樓市這些令人焦慮的字眼甚至都不會出現在貴陽人茶余飯后的談話中。數個“超級大盤”的存在猶如蓄水池,將貴陽的房價在很長的一段時間內按在了均價5000元以下。

貴陽人很少在“超級大盤”崛起的年代買不起房。情況是從2017年年中開始出現變化的。棚改的推進、高鐵的開通等多種因素帶動了一批資金進入貴陽的樓市,貴陽房價隨之水漲船高。

“買漲不買跌”的心態驅使一部分貴陽本地人迅速進入樓市。“擔心越漲越買不起,所以就趕緊買了安心。”一名貴陽當地人表示。但沒有預料到的是,僅僅一年過去,貴陽的樓市就隱現下行的壓力。

2018年10月,那次因降價而遭到業主跳廣場舞維權的退房行動,被很多貴陽當地人視作是樓市轉向信號。在“鎂刻地產”記者走訪貴陽樓市的過程中,有不少樓盤價格也有小幅回調。

一些熟悉貴陽樓市的業界人士認為,一路高歌的貴陽房價,實際上在幾個月前就已經劃上了上漲的休止符。那些曾經在短期內推高貴陽房價的因素,在貴陽被住建部約談以及“731調控升級”以后已經漸次退場。站在十字路口的貴陽樓市,又將何去何從?

“蓄水池”

在貴陽,幾乎每一個人都會與花果園發生聯系。

啟程前往貴陽調查采訪樓市之前,一名貴陽當地的房產研究人士向記者如此描述花果園在貴陽的地位。

花果園是由貴州本土開發商宏立城開發的項目,其前身是彭家灣、五里沖兩大棚戶改造區,被稱作“中國第一神盤”。

在貴陽,超級大盤的數量近些年來已經減少,這是位于觀山湖區一個超百萬平樓盤的沙盤。記者 吳抒穎 攝

根據公開資料,花果園項目總規劃面積10平方公里,總拆遷戶數20000余戶,涉及拆遷人口10多萬人。宏立城官方發布的資料顯示,2018年,花果園常住人口已經達到40萬,達到縣級規模,日均人口流量達到100萬人次。

根據《每日經濟新聞》此前報道,花果園2012年在售項目的起價接近4000元/平方米,除去優惠之后,均價在4300元/平方米左右。當地人小許向記者舉例,他購買的一套小戶型項目,首付14萬,總價42萬,目前月供在2800左右。

正是較低的價格使得很多剛需客戶能夠在貴陽買得起一套房。“說起來,也是因為花果園大開發的時期,我們家才能夠在貴陽買得起商品房的。”小許表示。

在貴陽,與花果園相似的超級大盤,還有世紀城、中天未來方舟等。小許向記者回憶,作為開發較早的大盤,世紀城面世之初并不受貴陽當地人的歡迎。“當時世紀城向一些單位推出定向促銷的團購房,一平米1500元,都沒人要,那位置太偏了。”

不可否認的是,這些“超級大盤”的存在為貴陽增加了天量的供給,是平抑貴陽房價的“穩定器”。

很少有貴陽人沒房的。

一名房產中介指出。

從數據剖析,貴陽的住房自有率的確處在較高水平。統計局此前發布的數據顯示,2016年,貴陽市城鎮居民擁有自有住房的住戶占全部住戶的比例達到79.6%,農村居民自建住房的住戶占全部住戶的比例達到92.5%。

上述房產研究人士還提到了一個觀點:“從炒房的角度來看,把一手房收到手之后,你的對手盤是這些超級大盤,要跟海量的二手房去做競爭。這些二手房都是2013到2014年買進的,成本非常低。就算貴陽去年很多一手盤到了9000多每平米,二手房賣7000到8000,都還是比較難出手。”

俯瞰花果園。圖片來源:視覺中國

高歌猛進

從經濟面看,貴陽這一輪房價上漲并非沒有現實基礎。貴陽近年來經濟一直保持快速發展,2017年全國省會城市GDP增速的排名中,貴陽以11.3%的實際增速排全國第一,且為唯一兩位數增長城市。

貴陽產業結構的升級也是有目共睹的,其中大數據行業的發展備受關注。《環球網》的報道指出,2017年,貴陽大數據產業園達到16個,大數據企業達到1200戶,實現主營業務收入817億元,大數據企業納稅110億元。

但多名貴陽的業內人士認為,經濟上行并不能夠完全解釋貴陽去年房價飆漲的邏輯,“如果考慮這個因素,2015年貴陽就應該迎來一波上漲了。當時貴陽舉辦了數博會,可以說是第一次被全國這么關注。”一名貴陽從事地產營銷的人士指出。

更多的貴陽人認為,貴陽樓市的高歌猛進是因為“炒房族”和“拆遷戶”。在記者實地走訪貴陽樓盤以及與貴陽當地人訪談的過程中,這兩個因素被頻繁提起。

“炒房”存在的現實基礎是,貴陽的“超級大盤”去年開始銷售接近尾聲。一名從事房地產顧問工作的人士指出,“有這些大盤存在,投資客是很難撼動基本面的。又有大的開發商進來,這個就比較好操作了。”

可以找到的事實依據是,《中國證券報》曾報道,2016年6月,一個炒房團來到貴陽,并選擇地鐵交匯處且流通盤較小的社區,計劃一把吃掉那里所有的小戶型住宅。小戶型炒作成本低,而且容易出手,從而達到抬高房價的目的。

與此同時,棚改的進程也幾乎與貴陽房價上漲的曲線保持一致的運動方向。根據《貴陽日報》,2016年12月16日,貴陽市集中啟動涉及33000余戶的棚戶區改造工作。此次棚戶區改造范圍涉及十個區(市、縣),兩個經濟開發區,兩個市級平臺公司。

“其實都是一回事,無論是棚改還是炒房,都是資金的涌入。”一名熟悉貴陽樓市的業內人士向“鎂刻地產”記者指出。

多種因素的作用下,貴陽房價開啟狂奔模式。吉屋網的數據顯示,2018年10月,貴陽的新房均價為11172元/平方米,而去年同期僅為7377元/平方米。

圖為2018年貴陽房價走勢。

“降溫”

2018年6月份,《央視財經》曾經探訪貴陽樓市,那時候貴陽的樓市十分火熱。“位于貴陽市白云區云環中路附近的一家樓盤的售樓中心,雖然不是周末,雖然只是上午十點左右,但是這里早已聚集了不少買房的人,到處是一派熱鬧繁忙的景象。”

數個月過去,貴陽樓市與之前相比,已經能夠感受到明顯的寒意。“鎂刻地產”記者走訪貴陽多個樓盤時所見到的景象都十分冷清。很多樓盤的銷售現場,都僅能見到零星兩三組客戶,即使是即將開盤的樓盤也是如此。

在觀山湖區一個即將開盤的樓盤現場,只有四、五組前來咨詢的意向客戶。一名銷售表示,樓盤目前的收籌量持平于推盤數量,“總共推兩棟,六百多套。從8月開始認籌,現在認籌的客戶差不多也是600組。”

已經推盤數月的樓盤,去化率大多也并不十分理想。在一個已經開盤一個月左右的樓盤現場,記者以購房者身份了解到,項目本期所推出的四棟住宅,去化率在七成左右,大戶型的去化率則更低。

除此以外,一些樓盤在價格上已經有小幅的回調。觀山湖區的一個樓盤銷售指出,之前這個盤均價在13500/平方米,但最近“為了年底沖業績”,大概有幾百塊的優惠,均價在12800~13200元/平方米之間。

貴陽的帶客“小蜜蜂”上街攬客。記者 吳抒穎 攝

一些為樓盤帶客的渠道銷售,感受則更為真切。一名國內龍頭房企的貴陽公司員工指出,公司為他們每天都分配了樓盤帶看任務,“每天要帶兩組,我每天就在各個樓盤前面轉,碰運氣。昨天沒完成任務,我都被罰錢了。”

另一名為競爭樓盤帶客的行銷人員也指出,近兩個月,貴陽的市場已經有所降溫了。“去年市場就很好,行情好的時候,我一天能夠帶十組客戶。最近雖然也不差,但一般也就三四組,今天到現在(下午兩點),我就帶了你這一組。”

另一個重要的指標是貴陽的貸款政策,記者了解到,近期貴陽在這方面已經有所松綁。貴陽目前主要的房地產政策主要由貸款調節,首次貸款都按照首套房認定,長期以來,首付只需兩成,第二套房首付比例提高到三成。但是在去年在貴陽市場火熱之時,貴陽首套房首付比例大部分上調至三成。

不過多名中介、銷售人士向記者指出,最近這一首付比例已經又調整至兩成。“前兩個月(7、8月的時候),那時候你要是首套房去批貸款,首付還要三成,現在不用了,你只要給兩成就行。”

與此同時,貴陽土地市場的退潮也如影隨形。據貴陽市公共資源交易網的公開數據統計,2018年10月,貴陽市成交土地32宗,總成交面積164.4萬平方米,環比下跌38.66%;供應端,2018年10月貴陽市掛牌土地16宗,總掛牌面積43.3萬平方米,環比下降72.81%。

11月20日,貴陽市公共資源交易網發布筑公資告(2018)地字第082號終止公告,QZ(18)063、QZ(18)064、QZ(18)065三宗地塊均終止出讓交易。據貴陽鳳凰房產統計,截止至目前,貴陽2018年土拍市場流掛、流拍及出讓終止的地塊共計23宗,總面積逾90萬平方米。

“回歸”

市場降溫是從什么時候開始的?很多房地產銷售堅信,是碧桂園花溪項目的維權人為地改變了市場的預期。事件的緣起是,2018年10月中下旬,貴陽花溪碧桂園一個在售項目由于降價銷售,遭到業主維權要求退房。

多名房地產銷售、中介將這起事件視作是市場出現變化的信號。“都是那個降價的樓盤,搞得我們現在生意都不太好做了。雖然那個盤位置不太好,但一說到降價,很多人就開始觀望了。”一名龍頭房企的銷售如是認為。

但事實上,降溫的苗頭應在更早之前就已經出現。2018年5月,住建部就房地產市場調控問題先后約談了多座熱點城市,貴陽位列其中。

隨后貴陽出臺了調控新政。2018年5月14日,貴陽市人民政府近日發布《市人民政府辦公廳關于切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》。通知中明確要求做好土地供應,完善住房供給結構,切實穩定住房價格,嚴格限制投機炒房,購買新房3年內不得轉讓等行為。

貴陽銳理最新發布的數據顯示,貴陽的成交情況較為低迷。7月份貴陽市商品住宅成交12.65萬方,環比下降66.15%,同比下降82.50%;成交均價7025元/平方米,環比持平。

棚改貨幣化政策的收緊也為貴陽的樓市帶來變數。今年6月25日,國開行發布消息稱,將收回各地PSL(抵押補充貸款)的審批權,因此,有機構預測,棚改貨幣化補償也將會逐步淡出,棚改將改為實物安置為主。

一些省市已經降低實物安置的比例,貴陽目前對于棚改安置政策尚未出現最新的表述,不過貴陽官方已經開始關注到棚改資金的缺口問題。

據《貴陽晚報》報道,在貴陽市第十四屆人大常委會第十六次會議第二次全體會議上,貴陽市人大常委會對貴陽市棚戶區城中村改造工作進行評議時指出,“2018至2020年貴陽市棚戶區城中村改造2231萬平方米的目標,僅房屋征拆資金就需約1550億元,資金缺口較大。”

截至2018年8月底,貴陽通過棚改政策獲得銀行授信審批828.86億元;爭取上級各類棚改補助資金14.25億元。

記者 吳抒穎 攝

被貴陽人認為是“房價推手”的投資客們,也已經漸次離場。“今年6月份之后,被約談后,我預判到市場可能會出現變化,也讓身邊的人快點跑。731新政提到‘抑制房價上漲’,我就知道沒戲了,都不能漲了還能干啥?那時候其實都跑得差不多了,我知道有人跑得慢,現在還有二三十套在手里套著。”一名貴陽當地的投資客告訴“鎂刻地產”記者。

多數買家則具有更多的議價空間。“房價一漲沒房在售的會比較急切買,但現在就會對比房子的位置、質量,還有以后的升值空間等,會觀望一下。”一名意向購房者表示。

上述投資客認為,從基本面來看,貴陽的城市仍還有吸引力,但短期已經沒有上漲的動力。近幾年產業升級,“貴漂”變多了,這部分人群會帶來一些需求。此外,貴陽好產品不多,改善性需求仍然旺盛,會有一批置換的客戶存在。

但是短期內,應該是沒什么機會了,不能說漲,也不能說跌。

記者|吳抒穎

編輯|林菁晶

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