目前我國房價平穩或小幅下降是好事

來源:新京報 2018-11-30 11:33:45

我國房地產市場全面調控至今兩年有余,政策嚴厲程度史無前例。調控效果明顯,房價實現了基本平穩或者小幅下跌。價格調整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導,整個產業鏈的降溫意味著調控已經取得了階段性的成果,其意義重大。

目前我國房地產業已經發展到一個新的階段,但高房價問題依然突出。首先,核心城市房價收入比保持在20以上的水平,部分城市超過30,不僅遠超國際普遍認可的水平,甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數倍(日本首都圈和京畿圈10-12,美國4-5)。其次,目前有業內人士預測我國房地產市值達到65萬億美元(約450萬億人民幣),已經超過美國、日本和歐盟三個地區樓市價值的總和。再次,北京大學近日舉行的“我國居民財產差距與收入分配問題研究”成果發布會相關報告顯示:我國居民房產價值占總財產的比重已經達到超高水平,房價也成為推動居民財產價值升值和差距擴大的重要原因。2002年至2012年間,居民總財產分布差距基尼系數上升了38.7%,其中45.4%是由房價上升引起的。這都說明我國房價已經達到了相對較高的水平,房價繼續上漲將會帶來更大的風險。

調控成果來之不易,因此,不能讓調控半途而廢,前功盡棄。我國十五年的房地產調控經驗證明,我國房價上漲容易下跌難。堅持調控不放松能夠實現“五個有利于”:一是有利于扭轉房價只漲不跌的預期,二是有利于防控房地產市場風險進一步上升,三是有利于實現房地產市場“軟著陸”,避免美日斷崖式調整,四是有利于貫徹落實“房住不炒”的政策基調,加快構建長效調控機制,五是有利于資金“脫虛向實”,振興實體經濟。堅持調控不放松體現了我國化解房地產市場風險、解決高房價策略的三個特點:著眼長期、主動調整、平穩化解。這與美國和日本房價泡沫破裂時候的著眼短期、被動調整、波動劇烈三個特點形成鮮明反差。

1991年日本樓市泡沫破裂,房價短期內暴跌。當年首都圈和京畿圈新房均價一度分別達到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米,1992年這兩個地區房價分別下降了34%和49%,并進入連續十幾年的下降期。房地產市場風險向金融市場及實體產業傳導,導致日本經濟結束了高速發展的黃金時期,陷入了二十多年的低速發展。2007年美國次貸危機時房價大跌,2008年12月標準普爾20個大中城市房價指數為150.54,較2007年1月(202.31)下降了26%,并進入連續六年的下降期。

與美、日的土地私有制不同,我國土地是國有制,這在相當長的時間內都不可能從根本上改變,這是由我國國情決定的。我國政府因此也具備了比美、日更強大的土地供給調整能力。調控效果取決于政府的決心。如果供給主動去匹配需求,就能穩定房地產市場,確保調控成功。近兩年的調控實踐也已證明了這一點。

房地產對經濟增長盡管仍有較大的貢獻,但鞏固調控成果的意義更為重大,必要時可以接受犧牲短期部分經濟增長的代價。實際上,房價穩定,哪怕是小幅下跌,短期內也不會對經濟增長產生較大負面影響。通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求,在一定程度上也能保障房地產投資和銷售的基本平穩。基于此,以往房地產市場的判斷邏輯將會失效,部分業內人士預言房價在2019年將會反彈甚至報復性上漲的言論也將成為一紙空談,房價在2019年甚至未來幾年內都將保持相對平穩,沒有報復性反彈的基礎。控制住房價的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民的收入水平,使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲,不斷縮小房價收入比,通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,保障我國房地產市場實現“軟著陸”。我國長期、平穩消除房地產泡沫將創造歷史奇跡。

一、房價上漲得到控制,市場整體降溫

從國家統計局公布的70個大中城市房價指數看,城市房價上漲基本得到控制。從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格指數9月份由漲轉跌,10月穩定不變。二手住宅銷售價格指數下降幅度增加,9月環比下降0.1%,10月份降幅上升到0.2%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數的漲幅繼續收窄,10月份分別上漲1.0%和0.3%,漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數也呈現趨穩態勢,10月份35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.5%,漲幅比上月回落0.3個百分點。

如果僅僅房價趨穩,我們還不能判定房地產市場降溫,只有成交量、投資開發、資本及土地市場都出現降溫跡象,才能判定調控取得成效。目前我國已經基本達到這一目標。

全國商品住宅銷售方面,2018年1-9月全國商品住宅銷售面積為10.35億平方米,同比增長3.3%,增速分別比7、8月下降了0.9和0.8個百分點,較去年同期的增速下降更為明顯。自2017年10月以來,商品住宅銷售進入個位數增速的慢增長階段。隨著去庫存戰略實施接近尾聲,目前仍會保持低速增長。

房地產開發投資方面,2018年1-9月全國房地產開發投資完成額8.86萬億,同比增長9.9%。投資增速回歸到個位數,從趨勢來看,高投資發展階段已經結束。

房企開發資金來源方面,2018年1-9月房地產開發資金來源規模為12.19萬億,同比增長7.77%。今年房企融資規模月均增速明顯下降,月均增速為5%,分別比2016年和2017年下降9和4個百分點。資金進入房地產開發領域的速度已經明顯放緩。

土地市場方面,土地競拍熱度下降,這體現在兩個方面:1.住宅土地溢價率明顯下降,2018年10月一、二、三四線城市住宅土地溢價率分別為5.94%、6.37%和5.03%。2.住宅土地流拍現象明顯增加。今年1-10月一線城市流拍地塊13幅,二線城市150幅、三四線城市427幅,去年同期分別為3幅、46幅和261幅。

二、房價平穩或小幅下降有利于經濟長期穩定發展

(1)有利于扭轉房價只漲不跌的預期

近20年來,我國房地產市場一個令人難以理解的現象就是房價只漲不跌。這一現象在全世界都屬罕見。由于我國房地產調控多次搖擺不定,往往在經濟下行時放松調控以拉動經濟,房價上漲過快時則加強調控來平抑房價,尤其是過于側重限購、限貸等需求端調控,而不是供給調控與需求調控相結合,致使房價“越調控越高”,形成了市場對房價只漲不跌的預期。這種預期削弱了調控效果,危害了房地產市場的健康發展。經過最近2年多的努力,目前我國長時期形成的房價看漲預期正處在轉變的臨界點上。只要我們堅持調控政策不動搖,就有望扭轉房價只漲不跌的預期。

(2)有利于防控房地產市場風險進一步上升

房價的過快上漲提高了部分城市房地產市場的風險。從房地產市值來看,最近有業內人士預測我國房地產市值達到65萬億美元,按照當前匯率折算為450萬億元人民幣,已經遠超美國、日本和歐盟三個地區樓市價值的總和。從房價收入比來看,從2018年9月33個大中城市家庭房價收入比來看,9%的城市超過30,處于較高水平,6%的城市介于20到30之間,58%的城市介于10到20之間,27%的城市處于10以下的水平(見表1)。我國很多城市房價收入比已經遠遠超過國際上一般認可的6左右的水平。日本在1991年樓市泡沫破滅時,比較繁華的首都圈和京畿圈家庭房價收入比也僅介于10到12之間。美國在2008年次貸危機時房價收入比也僅介于4-5之間。

房價過快上漲還加劇了居民收入分配差距。北京大學11月28日舉行的“我國居民財產差距與收入分配問題研究”成果發布會相關報告顯示:在房價的助力下,不論在城鎮還是農村,房產價值占居民總財產的比重已經達到超高水平,房價也成為推動居民財產價值升值和差距擴大的重要原因。2002年至2012年,居民總財產分布差距基尼系數上升了38.7%,其中45.4%是由房價上升引起的,尤其在城鎮地區,房價上漲對居民財產差距擴大的影響更為顯著。

當前房價已經到了相對較高的水平,如果放任房價過快上漲會增加年輕群體的購房壓力,抑制消費能力,當房價與收入持續脫節時就有可能引發斷供等系統性風險。

(3)有利于房地產市場“軟著陸”,避免美、日斷崖式調整

通過研究美國和日本的案例,我們可以獲得一些啟示。美國和日本調控房價泡沫具有著眼短期、被動調整、波動劇烈三個特征。盡管房價短期內得到有效控制,但是也付出了很大代價。1991年日本樓市泡沫破裂,房價短期內暴跌。當年首都圈和京畿圈新房均價一度分別達到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米,1992年這兩個地區房價分別下降了34%和49%,并進入連續十幾年的下降期。房地產市場風險向金融市場及實體產業傳導,導致日本經濟結束了高速發展的黃金時期,陷入了20多年的低速發展。2007年美國次貸危機時房價大跌,2008年12月標準普爾20個大中城市房價指數為150.54,較2007年1月(202.31)下降了26%,并進入連續六年的下降期。次貸危機也引發金融系統危機進而造成經濟多年的低增長。

與美、日的土地私有制不同,我國土地是國有制,這在相當長的時間內都不可能從根本上改變,這是由我國國情決定的。我國政府因此也具備了比美、日更強大的土地供給調整能力。調控效果取決于政府的決心。如果供給主動去匹配需求,就能穩定房地產市場,確保調控成功。近兩年的調控實踐也已證明了這一點。

目前我國房地產市場調控思路和措施是正確的,調控重點在于控制房價上漲,而非打壓房價,這就有效地避開誘發樓市危機發生的政策因素。房價收入比是一個比值,化解房地產市場風險不僅可以通過降低分子(房價)的方式,還可以通過增加分母(收入)的手段。控制住房價的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民的收入水平,使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲,不斷縮小房價收入比,通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,保障我國房地產市場實現“軟著陸”。

(4)有利于貫徹落實“房住不炒”的方針,加快構建長效調控機制

按照馬克思政治經濟學關于行業平均利潤的觀點,當一個行業的利潤率高于其他行業的時候,就會吸引資本進入,導致該行業快速發展。這也是我國房地產業持續過熱的一個重要原因。房價穩定不僅能縮小房地產業與其他行業之間的利差,有效減少其他行業資金向房地產業轉移,還能逐漸扭轉房價只漲不跌的預期,解決房地產投機炒作的歷史頑疾。

房價的平穩或者小幅下跌還有利于長效調控機制的建立。長效調控機制的建立有賴于金融、財稅、房地產業及土地市場等多部門協同配合。只有當房地產行業利潤率回歸到社會平均利潤率時,社會資本流動才會趨于穩定,房地產業的投資屬性才能被弱化,進而實現“房子是住的,不是用來炒的”的長期戰略定位。

(5)有利于資金“脫虛向實”,振興實體經濟

房地產作為資金密集型行業與金融業關聯性較強,近年來這一趨勢不斷增加。根據國家統計局發布的1997、2002、2012年投入產出表可以計算產業間的直接消耗系數,金融業始終位居房地產業直接消耗系數排名的首位,并且系數從2002年的0.07746上升到2012年的0.10523(見表2)。系數的變化趨勢反映了房地產業的金融屬性在不斷增加。

基于二者趨強的關聯特性,房地產業的繁榮帶動了金融業的快速發展。wind公布的上市公司數據顯示,2009年至2014年間房地產行業銷售毛利潤始終高于金融業,并且二者毛利水平相對穩定。房地產市場調控放松后,金融業行業銷售毛利率從2015年的37.94%上漲到2017年的59.68%,二者利差從9.63個百分點增加到30.28個百分點。從今年前三季度數據來看,金融業銷售毛利有所下降,與房地產業的利差也在縮小,但仍保持在較高的水平(見表3)。調控能夠有效防止房地產行業過度“金融化”發展,降低二者之間的關聯性,建立行業之間的“防火墻”,避免風險在行業間的相互傳導,防止發生系統性金融風險。

房地產業和金融業的快速發展與工業部門形成較大利差,導致資金加速流向房地產行業。新增人民幣貸款數據顯示,居民部門2009年新增人民貸款為2.46萬億元,至2017年增加到7.13萬億元,增長了190%。同期,企業部門(非金融性公司及其他部門)新增人民幣貸款從7.14萬億下降到6.71萬億,下降了6%。居民部門新增人民幣貸款占比從26%增加到了53%。房貸構成了居民貸款的主要部分,很明顯新增貸款主要都流向了房地產行業,這對實體企業部門的融資產生負面影響。房地產市場調控結合金融的強監管對于引導資金回歸實體產業部門具有重要意義。

三、堅持房地產調控需要付出一定的代價

目前房地產業在我國經濟增長中仍然起著重要作用。2017年房地產業行業增加值53850.7億元,對GDP的貢獻率為6.5%。由于核算方法及相關技術指標的影響導致貢獻率被低估。如果按照市場租金法來重新評估自有住房服務價值,房地產業對GDP的貢獻達到12%。

房地產投資也對經濟增長發揮重要作用。2018年1-9月全國房地產市場投資8.86萬億,房地產投資占固定資產投資的比例為18%,按照2017年資本形成對于GDP增長貢獻率32.1%來估算,房地產投資對GDP增長的貢獻率約為5.8%。

堅持當前的房地產市場調控不放松,鞏固目前的調控成果,就意味著房地產業增加值對于GDP的貢獻率將會受到影響,還意味著房地產投資對GDP的拉動也會減弱,甚至還會影響到地方財政的賣地收入。雖然調控有代價,但我們仍要堅持房地產市場調控不動搖,謹防重蹈過去房地產市場調控成為“空調”的覆轍。實際上,房價穩定,哪怕是小幅下跌也不會對經濟增長有太大影響。通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求,在一定程度上也能保障房地產投資和銷售的基本平穩。

我們呼吁通過市場配置資源,但房地產調控不僅關系到經濟發展,而且與國計民生息息相關,所以政府的合理、適度調控是必要的。我國長期、平穩消除房地產泡沫將創造歷史奇跡。

作者 盛松成 宋紅衛 校對 柳寶慶

盛松成系上海市人民政府參事、人民銀行調查統計司原司長

宋紅衛為同策房產咨詢股份有限公司研究員

(本文僅反映作者觀點,不代表所供職機構意見)

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