各路人馬都在賭政府出手刺激樓市,結果注定會大跌眼鏡

來源:News速遞 2018-11-30 11:55:19

◎智谷趨勢| Jay Huang

天底下沒有新鮮事,已有的事必再有,作過的事必再作。——圣經

01

前段時間,我參加了一個高端論壇,現場邀請了眾多投資界的大咖,比如像美國前副國務卿、前高盛董事羅伯特霍馬茨,一起討論全球資產的中國本土化配置。

論壇中有個很有趣的投資模擬環節。如果現在給他們一個億,他們會如何來配置。

最后的結果可能令很多中國人吃驚:

雖然三位大咖在股票,債券和大宗商品的投資意見上略有分歧,但是他們對于房地產的意見卻驚人的一致,沒有一個人配置房地產。

數據來源:眾祿資產配置研究院

多元化,全球化,不把雞蛋放在一個籃子里,分散投資,做好對沖,這是絕大多數成功人士以及成熟市場普遍推崇的資產配置策略和方式。

如今,中國房地產被高端人群踢出財富配置的籃子。

中國的財富邏輯大變,這是近三十年來未有之事。

02

站在中國房地產命運的十字路口,今年我們可以看到一些不尋常的信號。

比如,樓市造的這個新詞——“降價未遂”。

安徽合肥一樓盤降價6000元/平米,房管局的領導親自到樓盤調研,回來之后,房價又漲回去了。不止這一例。安徽碭山一樓盤降價后,當地組織召開了一次“降價未遂事件”約談會,不準開發商降價,還停辦了樓盤預售許可證,處罰4家合作銀行。

還比如,地方打出的“房貸利率全面放松”雞血。

有媒體報道,10月份全國有19家銀行下調5%的房貸利率,比9月份整整多出了16家,杭州、珠海、佛山、廣州、北京都出現了利率松動,深圳、上海放款加速。

這些試探性的小動作給市場預期帶來了干擾信號,這段時間地產股連連走高。

房產調控遇上了相關利益群體的阻力。

2018年到底是樓市進入春天前的倒春寒還是進入嚴冬前的小陽春?

現在最大的分歧點在于:賭不賭政策刺激樓市。

十年一輪回,政策救市的場景其實這十年我們從未遠離。

03

在中國買房暴富的時代,80后是中國最幸運的一代人,也是最悲催的一代人。

許多年以后,當80后躺在病床上彌留之際,會想起那個本該改變命運、卻又下錯賭注的2008年。

他們遇到了百年難得一遇的逆襲機會,異常堅挺的房價終于被一場半個世紀來全球最大的經濟危機沖垮,眼前處處是資產洼地。

但其時80后步入社會不久,缺乏經驗,對突如其來的黃金機會猶豫不前,心里總盤算著再跌個10%就可以實現自己的安居樂業夢。

稍一猶豫,就錯過了可能是一生中最大的財富窗口期。

面對危機,之前一直對房地產高喊調控的政府突然來了一個大轉向,巨大的刺激計劃橫空出世,大放水拯救才剛剛經歷小幅下跌的樓市。

財富潮水眨眼漫灌神州大地,大水澆灌下的房市似出籠猛獸般的一路狂奔,迅速超越前期高點,以民眾想象不到的速度連創新高。

房市大躍進時代來臨。

四萬億之后,再沒有人相信,中國不愛房地產。

大放水、大基建除了刺激一線房價暴漲外,慢慢地還導致另外一個新問題——鬼城。一些三四線出現了大量空置房,庫存積壓。

當時,在民眾的炒房智慧里,一線永遠漲,三四線打死也不碰,那些人口持續流出、當地居民普遍收入水平不高的地方,怎么可能有暴漲空間。

但隨后的發展超出了所有人想像。

2015年,“貨幣化棚改”大招祭出,2016年,伴隨著當時的一句“個人住房加杠桿邏輯是對的”,全民炒房時代正式開啟。

三四線迎來了房價暴漲,樓市成功去了庫存,而在一線還是買不上房的80后要么高位回鄉接盤,要么是為再次錯過一場盛宴捶胸頓足。

房地產去庫存,再次打破了民眾的想象力。

經此兩役,在中國,沒有人再敢懷疑政府強大的智慧和能力,就像有關官員說的“我們工具箱里的工具還多著呢”。

十年來,房地產只漲不跌的神話奠定了民眾最堅定的信仰。

這個信仰的邏輯只有一個:政府會托盤。

04

今天,樓市再次陷入低迷,政策會不會沿著舊邏輯再來一輪刺激?

事情正在起變化。

和十年前對比,這次最大的差異在于——中央的態度。

十年前2008年,是中央的大手和地方的小手聯合空翻多,而這一次翻手的跡象只存在某些地方,至少到目前為止,中央還沒有出手刺激的意圖。

從中央高層會議上,無論是年中經濟工作會議,還是政治局會議,“房住不炒”的決心還是很堅定,甚至升級到“堅決遏制房價上漲”。

中央輿論陣地新華社、人民網、經濟日報等官媒,一遍遍地參與到樓市輿論戰中,警告調控不是“裝裝樣子”,決不允許調控“半途而廢、前功盡棄”,“投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認清大勢,丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放松的幻想。”

種種跡象表明,中央的大手正在摁住一些地方亂作為、亂試探的小手。

那么會不會出現“打左燈,往右拐”的可能性呢?

可能性不大。

經過十年的狂飆猛進,中國房地產的邏輯和基礎已經徹底發生改變。

即使再次出手刺激,也不可能取得以往的效果。

變化一:首套房比例占比急劇下滑

中國首套房購房者比例在2008年占到70%,而在十年后的今天只有30%,而且在這個30%中還有一些占用首套房名額買的投資房。

2008年的房市上,剛需占市場多數,政府刺激樓市會引來大量的買盤,他們別無選擇,動用六個錢包,緊衣縮食,沒有條件創造條件也得上。

而到了2018年,投資房占市場主流,買來住的越來越少。這時候再刺激,效果明顯會打很大折扣。不像剛需房,買不起投資房的可能就不買了。

來源:西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心

變化二:居民購房杠桿率大幅飆升

2008年個人住房貸款余額只有區區不到5萬億人民幣,而十年后的2018年,房貸已經暴漲至24.9萬億人民幣,十年暴漲5倍。

特別是2016年后,無論大中小城市,全民齊齊上杠桿買房,三四線城市房價暴漲,房貸三年上漲12.5萬億,超過之前總和。

數據來源:中國人民銀行 財新數據(數據截止至2018年9月)

那么民眾的借貸能力又如何呢?還能繼續上杠桿嗎?我們來看一下以下這張圖:

數據來源:統計局公布數據 制作:摸魚小組

5年來,人均購房支出連年攀升,到2016年,人均購房支出占到人均收支余額的92.83%,意味著居民除了最基本的生活開支外,剩下的錢基本都投到房子里去了。

更恐怖的是,2018年居民人均收支余額首次低于購房支出。什么概念?不吃飯,不買衣服,也要買房子。

此時再次刺激,即使民眾有心,力也有所不怠,杠桿已經加不動了。

變化三:住房空置率位列世界前列

按照國際通行慣例,房屋空置率在5%到10%之間為合理區間,此時商品房供求平衡。

房屋空置率在10%到20%之間為空置危險區,20%以上為商品房嚴重積壓區。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的預測,目前中國城市住房空置率達到22%左右,城市住房空置大約在5000萬套左右,是一江之隔的香港的6倍。

空置率高扭曲了供需關系,與“房住不炒”嚴重違背,房價一旦調頭,將出現大量拋售。

變化四:老齡化嚴重與生育率下跌

眾所周知,我國的人口紅利目前已經接近尾聲,中國正加速步入老齡化社會。

60歲以上老人的占比,2017年已經達到了17.3%,差不多每5個人之內,就有一個老人。

預計未來10-15年,老齡化上升勢頭將加速。

與此同時,我國的生育率屢創新低,一孩生育率已經從1990年的40.7%下降到2016年的19.87%。

即使全面放開二胎,但是實際效果并不理想。背后的原因其實非常簡單,大家已經養不起孩子了,高昂的房價讓很多家庭無力再生育第二胎。

數據來源:2016-2022年 中國人口老齡化市場研究及投資方向研究報告

兩者共振,人口下降風險顯著。此時再次刺激樓市,房價高漲的擠出效應將使本來就新低的生育率再次走低,國家未來將走向何方?

此一時,彼一時,2008年,無論從居民持有量,居民杠桿率,住房空置率,老齡化和生育率來看,中國房地產市場尚有很大的發展空間,而到了2018年,房地產市場的基本面已經發生了根本變化。

雖然有關部門一再強調“我們工具箱里的工具還多著呢”,但是由于刺激政策所產生的邊際效應在遞減,為了應對未來可能出現的挑戰,不盲目出手,保留好彈藥,只在關鍵時刻出手,應該是高層所期望的。

對財富配置最敏感的一群人已經認識到房地產邏輯的深刻變化,逐漸從樓市撤退。執著于豪賭政策刺激,注定會是一場空。

05

當年我們在嘲笑李嘉誠從中國房地產撤退的時候,可有想過今天對他的遠見卓識佩服之至?

中國房地產進入下半場,富人在加速賣房,普通人卻還在加杠桿買房。

既然像過去十幾年那樣閉眼買房的策略不靈了,那未來我們應該怎么辦?如何給自己的閑散資金尋找新出路。

環顧全球市場,我們發現很難再找到一個像之前中國房地產那樣持續高速增長的單一投資標的了。

集齊七顆龍珠,方可召喚神龍。

中國房地產這條神龍的出現,在世界經濟史上純屬偶然。它是在以下條件同時存在的情況下才發生的:

中國經濟持續高速發展,GDP在短短時間內就跑到了世界第二,創造了人類歷史上罕見的經濟奇跡

在中國跑向第二的過程中,竟然沒有遭到老大像樣的狙擊和絞殺,就似當年的日本,這主要是因為中國國運太好,當年當老大準備出手狙擊時,恐怖主義出現,成功轉移了老大的注意力和戰略部署

中國特殊的政治體制導致政府具有其他國家所沒有的快速高效和強大的掌控能力,政府這只強力之手能做成它想做成的事情,比如刺激房價

中國正好遇到因為2008年經濟危機導致的全球信貸大寬松時代,所以中國央行沒有顧慮的大印鈔大放水的同時,卻不用太擔心本國貨幣貶值的難題

中國人傳統觀念中對土地和房產的謎之執念,中國人的這種土地房產情結在世界上可能也是絕無僅有的

中國人好賭的國民性導致中國證券市場一直徘徊在以個人投機為主的初級階段,遲遲無法成為以機構投資為主的成熟市場,因此在承接貨幣蓄水池這個重大政治任務上,股市難堪大用

所以中國房地產在世界經濟史上是一個異類,不具有普適性。以前沒有,未來也不大可能再有神龍的出現。

沒有了單一神龍,我們怎么辦?

06

問題在哪里出現,機會就在那里出現。

房價走向高點時,以保本保收益為主要賣點的資產管理發展迅猛,其中尤以信托產品最為顯眼。

數據顯示,中國的資產管理行業規模連續多年保持高增速發展,2017年已經達到126萬億元。除了占比一直穩定在1/4左右的銀行理財外,信托資產發展迅猛,至2017年規模已達26.25萬億元,三年復合增長率高達26.88%。

當你持有這些資產管理產品,躺在床上美美地收取固定收益時,你不知道的是這些資管產品中的大部分其實最終還是都流向了房地產。

它們包括了地產信托,私募基金,地產企業的企業債等等。兜了一大圈,你沒想到本質上你還是在投資房地產。

不過普通投資者的訴求其實很簡單,我不需要知道我的錢最終去了哪里,只要你保本保收益,到期一分不差的還我本息就好。之前的資管產品也的確如此,銀行違約,機構兜底,本息照還,投資者滿意。

然而2018年4月27日落地的資管新規給之前的好日子敲響了喪鐘。資管新規明確規定資產管理業務不得承諾保本保收益,并從規范資金池,矯正錯配,凈值化管理等多個維度出發,力爭消除剛兌。

以后投資者需要自己來承擔風險了。新形勢下,我們應該怎么辦?

07

他山之石,可以攻玉。

我們可以參考成熟投資市場(比如美國的401K養老金計劃)的經驗,也可以參考成功專業人士(比如巴菲特)的經驗。

它們的共同經驗其實就是四個字“資產配置”。

當今時代,全球經濟充滿了不確定性。當所有大類資產都不穩定的情況下,最好的解決之道就是采用多元化,全球化,不把雞蛋放在一個籃子里的方式,通過分散投資,做好對沖,實現在任何市場環境下都可以達到資產穩定增長的目的。

這種投資理念類似于戰爭中的未慮勝,先思敗,不是考慮在賺錢的時候賺的是否比別人多,而是考慮在風險極高的時候虧的比別人少,充分均衡風險和收益,此種投資方式不僅安全,還能保證平均年化5%-8%的收益。

這就是絕大多數成功人士以及成熟市場所普遍推崇的投資理財策略和方式,不做短跑健將,只做長跑冠軍。在日常生活中,這也是他們的一種普遍思維模式和生活方式。

1986年,3個投資界專業人士(三人姓氏首字母放一起縮寫為BHB)在《金融分析家雜志》 上發表了《決定投資組合表現的因素》(Determinants of Portfolio Performance),也從精確的學術研究角度,得出了投資收益的90%以上都是來自資產配置的結論。

既然資產配置風口已到,那么我們應該怎么做資產配置?一句話:跟著富人跑。

富人各種信息相對較早也較全,可投資途徑又遠優于普通人;同時他們自身也經營一定的實業,所以他們對政策的敏感度和理解能力均優于普通人,因此更容易做出正確的選擇。

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